Деньги

02.09.2025

Налоговый вычет на квартиру в 2025 году

Как вернуть из бюджета до полумиллиона рублей, а то и больше? Или сократить доход, облагаемый налогом? Рассказываем, как оформить налоговый вычет и что нужно иметь в виду.

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

просмотра

комментариев 0

В этой статье будут затронуты следующие вопросы: кому положен налоговый вычет на купленную квартиру, в каких размерах, где его получить, по каким документам. Рассмотрим ситуации, которые чаще всего порождают затруднения.

Налоговый вычет можно оформить за текущий год (в таком случае на его сумму ваши доходы освободят от НДФЛ) или за предыдущие годы (тогда можно будет вернуть уже уплаченный налог).

Но сначала надо убедиться в том, что вы имеете право на налоговый вычет на квартиру, а именно соблюдаете все условия:

не использовали его раньше целиком;
находитесь на территории России более 183 календарных дней в течение 12 идущих подряд месяцев (т.е. являетесь налоговым резидентом, п. 2 ст. 207 НК);
получаете доходы, которые учитываются в целях вычета и могут быть уменьшены на него. Например, зарплату. Или, будучи ИП, работаете на основной системе налогообложения (т.е. платите НДФЛ).

Что это за доходы? Их список несколько отличается в зависимости от периода, но, если не погружаться в тонкости, это основная налоговая база по НДФЛ: зарплата, вознаграждения по договорам ГПХ, доход ИП от предпринимательской деятельности, облагаемый НДФЛ.

Имущественные вычеты по недвижимости предоставляются на суммы, потраченные (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК):

На строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них, а также приобретение земли (доли) для ИЖС или же под домом, который вы покупаете.
На погашение процентов по целевым займам (кредитам), направленным на вышеуказанные цели, или рефинансирование (перекредитование) кредитов, полученных на эти цели.

По общему правилу вычет можно заявить по доходам не «старше» трех календарных лет перед обращением за вычетом. Например, купили квартиру в 2024 году – можете обратиться за вычетом по доходам за 2024 год до 31 декабря 2027 г.

Может случиться так, что в году приобретения квартиры у вас не было налогооблагаемых доходов. Ничего страшного: право на налоговый вычет на квартиру сохраняется, вы можете получить его в последующие годы (подробности см. ниже).

Внимание: вы не сможете получить налоговый вычет на суммы средств, которые хотя и были потрачены на решение жилищного вопроса, но изначально были не ваши. Например, получены от работодателя, являлись маткапиталом, бюджетной субсидией (п. 5 ст. 220 НК).

То есть имущественный вычет получить можно, но только с той части затрат, которые сделаны за свой счет (за счет кредита, оформленного на вас).

Например, Мария приобрела квартиру за 2,8 млн руб., причем 800 тыс. руб. из них – это сумма материнского капитала. Вычет Мария может оформить с 2 млн руб.

Вы не получите налоговый вычет, если купили объект у взаимозависимого лица (супруга, родителей, детей и т.п., ст. 105.1 НК), даже если сможете доказать рыночную цену сделки.

ФНС, вероятно, будет упирать на то, что лицо взаимозависимое и п. 5 ст. 220 НК просто исключает предоставление вычета при покупке объекта именно у такого лица, вне зависимости от цены сделки. Скорее всего, суд поддержит налоговиков (см., например, определения ВС от 25.07.2017 № 18-КГ17-92, от 03.06.2015 № 38-КГ15-3).

Да, можно. Вычет на погашение процентов можно получить, если есть все необходимые документы (об этом ниже). И главное: в кредитном договоре должно быть прямо указано целевое назначение, т.е. то, что кредитные средства расходуются на приобретение квартиры в России.

Если вы оформили потребительский кредит, то получить вычет на погашение процентов не получится, даже если по факту вы потратили эти средства на покупку (приобретение, строительство) жилья в России.

Ответ зависит от того, на что вы потратились, на какой объект, каковы его особенности.

Так, если вы купили квартиру (комнату) в уже построенном доме, то право на вычет у вас появится начиная с года, в котором в ЕГРН появилась запись о регистрации вашего права собственности на квартиру (подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (ЕГРП, если дело было до 01.01.2017)).

Приобрели квартиру, комнату, долю в строящемся доме – право на вычет у вас появится начиная с года, которым датирован акт о передаче жилья. Причем обратиться за вычетом вы сможете только после госрегистрации права собственности на объект (подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК).

Построили жилой дом – право возникает с года регистрации права собственности на дом.

Основной вопрос у тех, кто собирается оформлять налоговый вычет на квартиру: «Сколько?». Это и понятно: если сумма невелика, может, нет и смысла хлопотать. Размер вычета определяется в зависимости от того, возмещение каких расходов вы просите:

расходы на покупку, строительство – в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК), но с суммы не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК);
расходы на погашение процентов по целевому кредиту (ипотеке) – в размере фактически произведенных расходов (подп. 4. п. 1 ст. 220 НК), но с суммы не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК).

Пример. Инженер Лаптев приобрел в 2024 году на свои средства (без привлечения кредита) жилой дом за 4 млн руб. Государство готово вернуть НДФЛ только с 2 млн руб., поэтому Лаптев, чьи доходы облагаются по ставке 13%, получить сможет 13% с 2 млн, т.е. 260 000 руб. Если у инженера ежемесячная зарплата выше 167 тыс. руб. (что в сумме за год и составит 2 млн руб.), то можно прямо за год выбрать 260 тыс. руб. Если доход был меньше, то остаток вычета можно перенести.

2 млн и 3 млн руб. – это максимальные суммы расходов, с которых будет исчисляться налоговый вычет. Конкретные предельные суммы вычетов будут зависеть от ставки НДФЛ, применяемой к вашим доходам (13%, 15%, 18% и т.п.).

Обратите внимание на то, что для процентов по кредиту лимит побольше – 3 млн руб. Это максимальная сумма, с которой рассчитывается вычет, при погашении процентов по целевым займам (кредитам). Но это ограничение действует для кредитов, полученных с 2014 года. Если же кредит оформлен до 2014 года или взят для перекредитования кредита, полученного до 2014-го, то и вычет по процентам предоставляется без ограничения (п. 4 ст. ст. 220 НК, пп. 1, 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

С 2025 года введена многоступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ, которая проецируется и на налоговый вычет. Проще говоря, чем выше ставка, тем больше будет сумма к вычету.

Таблица. Предельные лимиты вычетов с 2025 года

Ставка НДФЛ в зависимости от дохода, %	Покупка, строительство, тыс. руб.	Погашение процентов, тыс. руб.
13 (меньше или равно 2,4 млн руб.)	260 (2 млн х 13%)	390 (3 млн х 13%)
15 (больше 2,4 млн, но меньше или равно 5 млн руб.)	300 (2 млн х 15%)	450 (3 млн х 15%)
18 (больше 5 млн, но меньше или равно 20 млн руб.)	360 (2 млн х 18%)	540 (3 млн х 18%)
20 (больше 20 млн, но меньше или равно 50 млн руб.)	400 (2 млн х 20%)	600 (3 млн х 20%)
22 (больше 50 млн руб.)	440 (2 млн х 22%)	660 (3 млн х 22%)

Как уже было сказано, если вы за год не выбрали всю сумму вычета, то можно перенести неиспользованный остаток вычета на другие:

периоды (ст. 216, п. 9 ст. 220 НК);
объекты (подп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК, пп. 1–3 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Объясняем, в чем суть.

Налоговый период по НДФЛ – это календарный год. Налоговый вычет по НДФЛ в текущем году не может превышать доходы, полученные в этом же году. И неиспользованный остаток переходит на последующие годы.

Есть и другой вариант: приобрели объект, но использовали только часть от возможного вычета. Такое может быть, например, если объект стоил меньше 2 млн руб. Есть возможность перенести остаток на другой объект, при условии что:

первый объект был приобретен в 2014 году и позднее;
остаток вычета образовался по расходам на приобретение жилья и земельных участков (долей в них) либо новое строительство. Вычет на погашение процентов получают только по одному объекту.

Выбрали всю сумму имущественного вычета – повторно он уже не предоставляется (п. 11 ст. 220 НК).

Можно получить налоговый вычет на квартиру через налоговую инспекцию – это делается по окончании года (имеется в виду календарный), когда возникло право на вычет. То есть приобрели квартиру в 2025 году – можно обращаться за вычетом только с января 2026 г.

Вы имеете право подать документы на налоговый вычет за покупку квартиры работодателю – одному или нескольким. Тогда обращаться допустимо и до окончания года, в котором возникло право на вычет. То есть купили квартиру в 2025 году – можно обращаться в течение этого года, а не ждать следующего.

Работодатели на АУСН имущественные вычеты не предоставляют (п. 8 ст. 220 НК; ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ)! Сотрудники таких работодателей должны обращаться за вычетами в ИФНС.

Итак, вы выяснили, что вам положен налоговый вычет на квартиру. Возникает другой вопрос: какие документы подавать? Конкретный перечень зависит от ситуации. В любом случае потребуются копии:

свидетельства о государственной регистрации права собственности (при регистрации до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН;
документов, подтверждающих оплату объекта, расходы: банковские выписки, акт приема-передачи денег, чеки, квитанции и т.п.

Если будете получать вычет в ИФНС, то понадобится справка о доходах. Какие еще документы понадобятся – зависит от вида приобретенного объекта и расходов на его приобретение. Наиболее распространенные варианты приведены в таблице ниже.

Таблица. Какие нужны документы для вычета

Ситуация	Документы
Приобрели квартиру, жилой дом, комнату, долю	Копия договора купли-продажи
Строили дом с помощью посторонних специалистов (не сами)	Копия договора, предметом которого является строительство именно этого объекта
Приобрели права на объект (квартиру, комнату, долю) в строящемся доме	Копии договора участия в долевом строительстве Передаточный акт (другой документ, подтверждающий прием и передачу), подписанный сторонами
Приобрели землю под ИЖС, землю под жилым домом (долю в нем)	Договор о приобретении земельного участка или его доли (долей)
Приобрели объект в собственность ребенка (детей)	Свидетельство (-а) о рождении

Если будете получать вычет на погашение процентов по кредиту, который оформили для рефинансирования прежней ипотеки, то понадобятся также копии:

первоначального договора;
договора, полученного для рефинансирования первоначального договора. Обязательно проверьте, чтобы в нем была ссылка на первоначальный договор, иначе будет трудно доказать их связь, а значит, под вопросом будет право на налоговый вычет за покупку квартиры.

Собрали документы, что делать дальше? Ответ зависит от того, у кого будете получать вычет – по месту работы или в ИФНС.

Как уже было сказано, его можно получить, не дожидаясь конца года, в котором возникло право на вычет. Но есть нюанс: вам придется получить подтверждение этого права, а для этого через ЛК на портале ФНС подать заявление с подтверждающими документами.

Внимание: декларацию 3-НДФЛ подавать не надо (п. 2 ст. 11.2, п. 8 ст. 220 НК).

Далее ждите 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК). Если все в порядке, то ИФНС уведомит работодателя о том, что подтверждает ваше право на вычет. Осталось лишь подать работодателю заявление в произвольной форме, например: «В соответствии со ст. 220 НК РФ прошу предоставить мне имущественный вычет по НДФЛ».

Отметим, что при переносе остатков вычета на следующий год надо будет повторить всю процедуру – и подтверждения, и подачи заявления работодателю.

Заметим также, что работодатель не сможет предоставить имущественный вычет работнику-пенсионеру, в этом случае необходимо обращаться в ИФНС.

Тут иная ситуация: надо, во-первых, ждать конца года, в котором возникло право на вычет, во-вторых, в общем порядке заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ.

Вы заполняете декларацию 3-НДФЛ, отражая в ней суммы (в зависимости от ситуации):

облагаемого дохода, подлежащего налогообложению;
расходов на приобретение объекта;
уплаченных процентов;
положенного вычета (исключая часть, которая уже была использована);
вычета, предоставленного налоговым агентом;
вычета, предоставленного в упрощенном порядке.

Можно использовать программу для заполнения декларации, выложенную на сайте ФНС, или, что еще проще, заполнить ее прямо в ЛК налогоплательщика. Сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета, отражается по стр. 160 разд. 2 и по стр. 050 разд. 1 декларации.

Если вы представляете декларацию только для получения налоговых вычетов и возврата НДФЛ (суммы, формирующей положительное сальдо ЕНС), то можно подать ее в любое время в течение трех лет по окончании года, по доходам за который налогоплательщик намерен получить вычет.

Наряду с декларацией или после ее представления можно подать заявление о распоряжении путем возврата суммой денежных средств, формирующих положительное сальдо ЕНС. В заявлении укажите, на какой счет возвращать деньги.

Декларацию, заявление и документы можно представить:

лично в ИФНС;
через МФЦ;
по почте;
в электронной форме, в т.ч. через Госуслуги или ЛК на портале ФНС.

Если лично представляете в ИФНС документы в копиях, то прихватите с собой оригиналы на случай, если инспектор решит их потребовать.

Три месяца (максимум) будет длиться камеральная проверка. Если на ЕНС нет положительного сальдо, то последует сообщение об отказе, а если имеется, то сумма должна быть возвращена на банковский счет, указанный в заявлении.

С мая 2021 г. можно в упрощенном порядке получать имущественные налоговые вычеты и на приобретение квартиры, и на проценты по ипотеке. Все происходит через ЛК. Если вкратце, то налоговые агенты, банки, застройщики и другие участники информационного обмена поставляют в ФНС необходимые данные, и если у вас есть право на вычет, то в ЛК приходит уже частично заполненное заявление.

Сроки его появления в ЛК зависят от того, когда в ФНС пришли сведения:

до 25 февраля – не позднее 20 марта;
после 25 февраля – не позднее 20 дней после поступления сведений.

Пока в ЛК не появится заявление, налогоплательщику ничего делать не надо.

После того как вы проверили заявление и подписали его, начинается камеральная проверка (30 дней), и еще две недели отводится на выплату.

Как оформить имущественный вычет на квартиру, приобретенную ребенку, у него же нет доходов?

Его законные представители (родители, в частности) могут оформить вычет на себя, а ребенок, когда подрастет и будет работать, сможет оформить вычет уже на себя (подп. 3, 4 п. 1, п. 6 ст. 220 НК).

В каком размере можно получить вычет при покупке квартиры в совместную собственность супругами?

Вычет может получить каждый из супругов с суммы фактически понесенных расходов, но не более чем с 2 млн руб. на каждого (с 3 млн руб. – по процентам).

Мать купила квартиру, вот уже четыре года как на пенсии, других доходов нет. Как передать право на вычет работающему сыну?

Это невозможно. Право на вычет у пенсионерки имеется, но вернуть НДФЛ из бюджета она не сможет, потому что его не платит.

Говорят, что неработающие пенсионеры имеют право на вычеты. Так ли это?

Да, пенсионеры, у которых нет облагаемых доходов (зарплаты и т.п.), могут:

использовать имущественный вычет в последующих налоговых периодах, когда такие доходы появятся;
перенести вычет на прошлые периоды, но не более чем на три года, предшествующих году, в котором образовался переносимый остаток вычета (ст. 220 НК).

Поясним. Например, пенсионерка Мария Ивановна приобрела в 2024 году жилой дом. До 2024 года она работала по трудовому договору, с января 2025 г. не работает. Мария Ивановна может получить имущественный налоговый вычет за 2024 год, а остаток вычета перенести на 2021, 2022 и 2023 гг., когда у нее еще были налогооблагаемые доходы, и вернуть уже уплаченный налог.

Квартира приобретена женой до регистрации брака. Теперь жена ухаживает за ребенком, не имеет зарплаты и т.п. Может ли муж получить вычет, в т.ч. на проценты, которые он фактически выплачивает?

Нет, по общему правилу, если жилье приобретено до вступления в брак, имущественные вычеты другому супругу не предоставляются.

Говорят, можно получить вычет в упрощенном порядке. В чем там нюансы?

В самом деле, в упрощенном порядке можно получить вычеты, которые мы рассмотрели в статье. Процедура действительно довольно удобна. От налогоплательщика потребуется подписать заявление в ЛК, которое будет уже заполнено автоматически на основании сведений, поступающих в налоговые органы (о доходах, удержаниях, расходах), которые предоставляют в ФНС участники информационного обмена, в т.ч. налоговые агенты и банки. Опасность в том, что если эти участники передадут неверную информацию, а потом скорректируют ее, и может оказаться, что вам был положен куда меньший вычет. Тогда ИФНС вынесет решение о полной или частичной отмене вычета и доначислит проценты по ключевой ставке ЦБ за каждый день, начиная с третьего дня после принятия решения о предоставлении вычета и заканчивая датой его отмены.

Может ли налоговая потребовать суммы полученного вычета обратно?

Да, эти суммы могут быть взысканы в судебном порядке как неосновательное обогащение, например, если жилье оплачено за счет бюджетных средств (маткапитал, жилищная субсидия), или расходы в декларации завышены, или налогоплательщик уже использовал право на вычет и не мог получить его снова, или налоговые агенты вообще не перечисляли налог в бюджет, и т.п.

Говорят, что если приобрести апартаменты, в которых предполагается фактически проживать, то можно получить жилищный вычет. Так ли это?

По общему правилу – нет. Имущественный вычет положен по жилью, апартаменты по закону не считаются жилым помещением, даже если фактически в них проживают (см., например, вердикт АС Московского округа от 03.02.2025 № Ф05-28498/2024).

Я официально не работаю, налоги не плачу. В прошлом году купил квартиру. Как получить имущественный вычет?

Общее правило таково: право на имущественный вычет имеют те, кто в периоде возникновения права на вычет и (или) в последующие годы имел доход, облагаемый НДФЛ (например, зарплату, вознаграждение по договорам ГПХ). Вычеты – это фактически возврат налога, уплаченного с доходов (подп. 3, 6 ст. 210, п. 1 ст. 220 НК). Если ничего не было уплачено, то и возвращать из бюджета нечего. Когда появятся доходы, облагаемые НДФЛ, вы сможете заявить вычет.