Когда при продаже недвижимости и другого имущества будет НДФЛ, примеры

Налогоплательщик НДФЛ, будь то физлицо без статуса ИП или предприниматель на ОСН, при продаже собственного имущества получает доход. И вопрос в том, облагается ли он НДФЛ. Например, будут ли последствия, если продан объект за пределами РФ или не выдержан минимальный предельный срок владения. Разобраться в НДФЛ при продаже имущества поможет эта статья. Мы не только напомним общие нормы НК, но и приведем числовые примеры.

Когда возникает НДФЛ при продаже имущества

Платить НДФЛ обязаны налоговые резиденты – с доходов от источников в РФ и за ее пределами, а также нерезиденты – но только с доходов от источников в РФ. А поступления нерезиденту от продажи имущества от источников не в России под налогообложение не подпадают.

Место получения средств от проданного имущества, движимого и недвижимого, определяют по правилам пп. 1, 3 ст. 208 НК. Подробнее об этом – в таблице.

Таблица. Как определить место получения дохода

Например, нерезидент не платит налог со средств, вырученных от проданной недвижимости, расположенной в иностранном государстве, или от продажи своих акций в этом государстве. Тогда как у резидента возникает объект налогообложения во всех случаях, где бы ни находился объект и где бы он ни был продан.

Кто освобожден от НДФЛ при продаже имущества

Освобождение от НДФЛ действует в случаях, поименованных в ст. 217 НК. У налоговых резидентов не облагается НДФЛ:

Проще всего привести пример с долями российского ООО.

Есть и общие основания для освобождения как у резидентов, так и у нерезидентов по доходам от источников в России. Общее освобождение действует в следующих ситуациях.

Ситуация 1. Реализация продукции животноводства и растениеводства, выращенной в личном подсобном хозяйстве, при выполнении обязательных условий по п. 13 ст. 217 НК, в том числе:

Например, пчеловод не привлекает к работе физлиц и использует под ульи участок лимитированной площади. Тогда, продавая собранный мед, он не платит налог, хотя и получает экономическую выгоду.

Ситуация 2. Реализация произведенной сельхозпродукции членами КФХ в исходном или переработанном виде при соблюдении условий по п. 14 ст. 217 НК (в течение пяти лет, считая с года регистрации указанного хозяйства и лишь к доходам тех членов КФХ, в отношении которых такая норма ранее не применялась).

Ситуация 3. Реализация членами зарегистрированных общин народов Севера продукции, полученной от традиционных промыслов (п. 16 ст. 217 НК).

К северным народным промыслам относят, например, резьбу по бересте и кости, изготовление северных деревянных игрушек, вышивку, лоскутное шитье и изготовление лоскутных кукол.

Ситуация 4. Реализация продукции как результата спортивной или любительской охоты.

Продать без налога можно и пушнину, и мясо дикого животного, и любую иную полученную от охоты продукцию (п. 17 ст. 217 НК).

Ситуация 5. Реализация гражданами макулатуры, образующейся в быту (п. 17.3 ст. 217 НК).

Макулатурой считаются, в частности, обрезки, обрывки бумаги, старые газеты и журналы, бумажная или картонная упаковка и т.д. Проданная макулатура должна изначально быть в собственности у физлица.

Ситуация 6. Реализация имущества при процедуре банкротства физлица (п. 63 ст. 217 НК).

Правила реализации в таком случае закреплены в ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Ситуация 7 (наиболее распространенная). Реализация не упомянутого выше движимого имущества, а также недвижимости и долей в ней при соблюдении всех требований п. 17.1 ст. 217 НК.

О недвижимости скажем далее. А по движимому имуществу, не упомянутому выше, все зависит от того, сколько лет оно пробыло в собственности продавца:

Из-под данного освобождения по движимому имуществу, проданному с соблюдением минимального срока, выводятся ценные бумаги, цифровая валюта, а также объекты, использованные в предпринимательстве, кроме транспортных средств, которые под освобождение все же подпадают.

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости

Освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК в отношении недвижимости расшифровано в ст. 217.1 НК. В общем случае налог не возникает, если недвижимость продана по истечении минимального предельного срока – трех или пяти лет, в зависимости от ситуации (пп. 2, 3, 4 ст. 217.1 НК).

Но даже при соблюдении минимального срока владения под освобождение однозначно не подпадает отчуждение нежилых объектов, использовавшихся в предпринимательстве. Тогда как жилье все же льготируется – при соблюдении остальных обязательных условий ст. 217.1 НК (абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК, письмо Минфина от 26.12.2022 № 03-04-05/127841).

Минимальный срок владения в общем случае составляет пять лет, но есть исключения, когда он или не важен (п. 2.1 ст. 217.1 НК), или установлен равным трем годам (п. 3 ст. 217.1 НК). Например, не имеет значения срок обладания таким объектом, как проданное жилье, если:

В случаях, не указанных в п. 2.1 ст. 217.1 НК, минимальный период владения недвижимостью значение имеет, но сокращается до трех лет по объектам, перечисленным в п. 3 ст. 217.1 НК. Например, если проданный объект был получен в собственность путем приватизации либо в дар или по наследству от члена семьи или близкого родственника.

При этом все так же действует запрет на использование нежилой недвижимости в предпринимательстве, независимо от срока владения ею.

Налог при продаже имущества резидентом

Если оснований для освобождения нет, то поступления резиденту от продажи имущества – как движимого, так и недвижимого – формируют совокупность налоговых баз, облагаемых по двухступенчатой прогрессивной шкале с пороговым значением в 2,4 млн руб. (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК). Про эту прогрессию мы подробно рассказали здесь.

Исчисление НДФЛ

С выручки в пределах 2,4 млн руб. налог исчисляется по ставке 13%, а сверх того – по ставке 15%.

Налоговую базу от продажи имущества резидентам разрешено уменьшать на вычет из подп. 1 п. 1 ст. 220 НК. Это может быть:

В любом случае вычет применим, если нет условий для полного освобождения.

Вычет в фиксированной сумме

Подробнее о фиксированных вычетах из подп. 1 п. 2 ст. 220 НК читайте в таблице.

Таблица. Фиксированный вычет для резидентов

Продолжим предыдущий пример и применим фиксированный вычет.

Вычет в виде подтвержденных расходов

В состав расходов, уменьшающих налоговую базу и применимых взамен фиксированного вычета, можно включить показатели по списку из подп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Это не что иное, как расходы, связанные с покупкой проданного резидентом объекта.

Продолжим предыдущий пример и сопоставим вычет и подтвержденные расходы.

Налог при продаже имущества нерезидентом

Если оснований для освобождения нет, то доход от источников в России от продажи недвижимости, ценных бумаг, а также прочего имущества из подп. 8 п. 2.2 ст. 210 НК формирует у нерезидента совокупность налоговых баз, облагаемых по ставке 30% без прогрессии (п. 2.2 ст. 210, п. 3 ст. 224 НК).

В зависимости от вида проданных ценностей нерезидент может уменьшить налоговую базу на расходы, связанные с их приобретением, – например, на покупку ценных бумаг (п. 10 ст. 214.1 НК). Кроме того, важно ориентироваться на нормы международных договоров РФ об избежании двойного налогообложения, в которых могут быть закреплены важные нюансы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Продавая дорогостоящее имущество, такое как квартира, жилой дом, апартаменты, автомобиль, важно заранее просчитать налоговые последствия и воспользоваться всеми возможными льготами. Если применимо освобождение, то не забывайте, что можно не торопиться и выдержать лимит по сроку владения и расстаться с имуществом без уплаты НДФЛ.

Если освобождение неприменимо, нужно оценить возможность получения вычетов. ФНС дает подробную информацию о них на своем официальном сайте. При существенных расходах на покупку проданного объекта важно обладать подтверждающими документами. Это позволит уменьшить налоговую базу и сумму НДФЛ.