Сдача квартиры в аренду: как находят тех, кто не платит налог

Автоматического «стука» нет

Реального объема того, сколько квартир сдается в теневую аренду, не знает никто, но их доля составляет явно не меньше 90% (на конец 2023 года). Налоговики постоянно ищут этих «партизанов», вызывают на ковер, призывают подать декларации и отдать долг бюджету (письмо Минфина от 14.05.2018 № 03-04-05/31937).

ВНИМАНИЕ: ни «Авито», ни ЦИАН автоматически не передают данные в ФНС – просто данные из этих классифайдов легче попадают в поле зрения налоговиков.

И никакой государственной слежки за договорами найма нет, создание такой ГИС пока только обсуждается, причем с участием «Авито» и ЦИАН.

В поле зрения владельцы нескольких квартир

У вас две и более квартиры – считайте, вы в поле зрения ФНС. Разумеется, ФНС знает о том, что у вас есть излишки, ведь вы платите налог на имущество. И к тому же Росреестр регулярно сообщает о том, что у кого-то прибавились квадратные метры (п. 4 ст. 85 НК).

Далее включается логика: не может человек жить одновременно в Зеленограде и на Сретенке, стало быть, какая-то из этих квартир «работает» – надо же окупать квартплату, налоги, коммуналку.

ФНС может действовать и в лоб: просто вызвать в ИФНС для дачи пояснений, сославшись на то, что «располагает информацией о сдаче помещения в аренду». Так было в Санкт-Петербурге, например, когда многие владельцы получили требования представить декларации сразу за три года.

Но и «Авито», и ЦИАН невольно выдают владельцев квартир

У ФНС есть отличные автоматические системы, инструменты ИИ, они сами мониторят открытые источники, в т.ч. «Авито» и ЦИАН, находят объявления о сдаче в аренду жилья с одним и тем же номером телефона.

Не исключено, что инспектор может и лично позвонить от имени клиента, желающего снять квартиру, и запросить у банка выписки по вашему счету, и т.п. В результате последует вызов в ИФНС с просьбой выйти из тени.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Будут доначисления исходя из доказанного дохода, а то и исходя из вмененного, т.е. той суммы аренды, которую сам хозяин указывал на «Авито» или ЦИАН. Будет штраф за непредставленные 3-НДФЛ – 5% от суммы, подлежащей уплате за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления. Более 30% от указанной суммы не возьмут. Но и менее 1 000 руб. – тоже (п. 1 ст. 119 НК).

Будут начислены пени на сумму долга за каждый календарный день просрочки уплаты (пп. 3, 4 ст. 75 НК), причем по день уплаты налога включительно (п. 3 ст. 75 НК). Если докажут умысел на уклонение от уплаты налога (а скорее всего, докажут), будет еще 40%-ный штраф от неуплаченной суммы (ч. 3 ст. 122 НК).

Человеческий фактор, он самый

Собирать доказательства на каждого наймодателя – довольно трудоемкая задача. Чаще их сдают не «Авито» и ЦИАН, а, например, соседи и даже просто недоброжелатели. Любой может позвонить в ИФНС и заявить о нелегальной сдаче вами квартиры.

Так, например, гражданин Т. пришел в ИФНС и принес документы, подтверждающие, что гражданка Д. сдавала ему квартиру более трех нет. Началась проверка, факты подтвердились, Д. привлекли к ответственности за умышленную неуплату налога (п. 3 ст. 122 НК) – штраф 40% от неуплаченной суммы в 1 078 051 руб. (определено по тексту договора аренды, выпискам из личного счета Т. из «Ситибанка») плюс пени и штрафы (апелляционное определение Мосгорсуда от 04.09.2014, дело № 33-19969/2014). Так что недовольные соседи, арендаторы, завистники, участковые и т.д. представляют куда больше опасности, чем «Авито» и ЦИАН.

Вывод следующий: выходите из тени (например, станьте самозанятым: платить придется всего 4% с каждой арендной платы, а не 13% и выше, причем без деклараций и отчетов).