Минимальный срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ

Продали квартиру (жилой дом, садовый дом, дачу, участок и т.п.) раньше, чем истечет минимальный срок владения? По общему правилу надо подать декларацию, рассчитать и уплатить НДФЛ. Но если предельный срок владения истек, то этого делать не нужно. Рассказываем, как определить этот срок.

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

4191

просмотр

комментариев 0

Общий минимальный срок владения – пять лет, но есть ситуации, когда освободиться от налоговых обязательств можно и раньше, по истечении трех лет. В некоторых субъектах РФ приняты законы, которые еще больше сокращают этот срок.

Вы стали собственником жилой недвижимости (квартиры, дома и т.п.), земельного участка, гаража или другого нежилого помещения, машино-места, долей в недвижимости – и решили продать объект. У вас не возникнет обязанности ни подавать декларацию, ни платить НДФЛ, если вы владели объектом более обозначенного времени – минимального срока владения.

По общему правилу минимальный срок – пять лет, но все зависит от вида объекта, оснований приобретения, регионального регулирования.

Общие правила установлены НК. Однако и субъекты России уполномочены своими законами сократить, а то и вообще обнулить минимальный срок для определенных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимости (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК).

Важно: для освобождения от НДФЛ и от декларирования доходов от продажи нежилых зданий, помещений (апартаментов, гаражей), машино-мест необходимо, чтобы объекты не использовались в бизнесе. Это требование не применяется к жилым зданиям, помещениям, садовым домам, долям в них (абз. 5 п. 17.1 ст. 217, абз. 2 п. 4 ст. 229 НК).

Когда при продаже недвижимости и другого имущества будет НДФЛ, примеры

Команда BIZNESINALOGI

2823

27.02.2025

Трехлетний срок применяется, если недвижимость получена (п. 3 ст. 217.1 НК):

по наследству;
в качестве подарка от члена семьи и (или) близкого родственника;
в порядке приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением;
от личного фонда. Напомним, что это унитарная НКО, учрежденная на определенный срок или бессрочно гражданином или после его смерти нотариусом с целью управления имуществом гражданина (ст. 123.20-4 ГК).

Трехлетний срок всегда применяется по отношению к сделкам с единственным жильем.

Жилье считается единственным, если на дату госрегистрации перехода права на него к покупателю другого жилья налогоплательщик в собственности не имел.

Учитывайте следующую возможность: если в течение 90 календарных дней до дня госрегистрации перехода права вы или ваша вторая половина (супруг, супруга) купили другое жилье, то оно не учитывается, т.е. все равно считается, что у вас было единственное жилье (п. 3 ст. 217.1 НК).

В остальных случаях (т.е. исключая вышеперечисленные) минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Иное может быть установлено законом субъекта РФ (п. 4, подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК).

Итак, общее правило: вы не должны ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже в том числе любой квартиры, которая находилась в вашей собственности более пяти лет (ст. 217, 217.1, 228, 229 НК).

В большинстве случаев срок владения отсчитывают со дня госрегистрации права собственности на объект. Это та дата, которая указывается в ЕГРН (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Частные случаи и правила приведены в таблице.

Таблица. С какой даты исчислять минимальный срок владения

Ситуация	С какой даты считать, какие периоды учитывать	Обоснование
Суд признал сделку по отчуждению недвижимости недействительной и применены последствия ее недействительности	С даты первичной госрегистрации	Ст. 167 ГК, письмо Минфина от 28.02.2025 № 03-04-05/19340
Объект в долевой собственности	С даты регистрации права собственности на объект*	Ст. 8.1, ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК
Приобрели недвижимость по договору участия в долевом строительстве	С даты полной оплаты его стоимости	Письмо Минфина от 11.03.2025 № 01-06-13/03-23490
Объект унаследован	Со дня открытия наследства (смерти наследодателя)	П. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК
Продается жилье, полученное по реновации в Москве	Учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем	П. 2 ст. 217.1 НК
Продается жилое помещение или доля (доли) в нем, образованные в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения	Учитывается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения	П. 2 ст. 217.1 НК
Земельный участок образован в результате раздела или перераспределения исходного земельного участка в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд	Учитывается срок нахождения в собственности исходного земельного участка	П. 2 ст. 217.1 НК
Продается земельный участок, предназначенный для ИЖС (ЛПХ, размещения гаража для собственных нужд, ведения садоводства или огородничества), образованный в результате раздела, выдела исходного участка либо объединения, перераспределения исходных участков	Учитывается срок нахождения в собственности исходного участка (исходных участков)**	П. 2 ст. 217.1 НК, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 12.12.2024 № 449-ФЗ
Продается жилое помещение, образованное в результате объединения жилых помещений***	Срок считать с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК	П. 2 ст. 217.1 НК
Продается доля в объекте недвижимого имущества, приобретенная с использованием средств маткапитала	С даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК) членом семьи налогоплательщика – владельцем сертификата (иного документа) на маткапитал, его супругом (супругой)	П. 2 ст. 217.1 НК

*Это правило применяется и в том случае, если доля переходит от одного собственника другому (письмо Минфина от 14.05.2025 № 03-04-05/47300).

**Если участок образован в результате объединения исходных участков, минимальный срок исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных участков – с 01.01.2025 и при условии, что количество образованных участков не более двух.

***В Минфине считают, что если основанием для госрегистрации права собственности на проданное помещение является не договор дарения, а решение собственника об объединении помещений, полученных им ранее в дар, то минимальный срок владения в отношении образованного помещения – пять лет (письмо от 24.12.2024 № 03-04-09/130597).

НДФЛ на 2025 год на примерах: прогрессивная шкала, порядок применения

Команда BIZNESINALOGI

2962

21.01.2025

Как уже было сказано, субъекты РФ вправе уменьшать вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества минимальный срок владения (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК).

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ, положения ст. 217.1 НК применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016.

Приведем таблицу, в которой указаны нормативные акты субъектов России, где прописаны уменьшенные сроки минимального владения. Скачивайте в формате PDF и DOC, нажав на соответствующую кнопку.