Сдача квартиры в аренду: как физлицу платить налог

Сдавать квартиру как «физик»

Если квартиру сдает просто физическое лицо (здесь и далее под физлицами мы имеем в виду налоговых резидентов РФ), то это самый хлопотный и невыгодный вариант. Полученный доход облагается НДФЛ по ставкам, указанным в НК (п. 1 ст. 224 НК).

В 2024 году доходы до 5 млн руб. облагались 13%-ным НДФЛ; если доходы свыше 5 млн руб., то налог состоял из фиксированной суммы в 650 000 руб. плюс 15% с суммы, превышающей 5 млн руб.

С 2025 года вводится прогрессивная шкала НДФЛ:

Ниже для сведения приводим актуальные ставки налога в зависимости от полученного дохода. Подробности новых условий налогообложения доходов физических лиц можно узнать из статьи «НДФЛ на 2025 год на примерах: прогрессивная шкала, порядок применения».

Таблица. Прогрессивная шкала НДФЛ 2025 года

Какие доходы облагаются НДФЛ?

Это не только собственно плата за наем, но и, в частности, стоимость неотделимых улучшений, в т.ч. ремонта. Нередко арендаторы возмещают хозяевам коммуналку. И тут надо отметить, что те суммы, что вносятся в счет возмещения оплаты услуг, стоимость которых не зависит от фактического потребления (скажем, отопления), облагаются НДФЛ.

Возмещаемая стоимость услуг «по фактическому потреблению», фиксируемому посредством индивидуальных приборов учета, не облагается НДФЛ (см. разъяснение Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).

Положены ли арендодателю вычеты?

Налоговые резиденты России могут уменьшить доходы на стандартные, социальные, имущественные налоговые вычеты (подп. 9 п. 2.1, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 219, подп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК).

Согласно ст. 221 НК (в ред., действующей с 08.08.2024), профессиональный налоговый вычет может получить и гражданин, не зарегистрированный как ИП, т.е. ему предоставлена возможность реально уменьшить налогооблагаемый доход на 20% от суммы этого дохода.

Для получения вычетов необходимо подать по окончании года налоговую декларацию в налоговый орган, приложив копии документов, которые могут подтвердить понесенные расходы в непосредственной связи со сдачей квартиры в аренду по заключенному ГПД. Например, сам договор, платежные документы.

Если квартира сдается гражданам, то по итогам календарного года надо не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК) и не позднее 15 июля уплатить НДФЛ в бюджет в качестве единого налогового платежа (п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 58, ст. 216, п. 4 ст. 228 НК).

Если квартира сдается ИП, юрлицу

Если квартира сдается не частному, а юридическому лицу (в т.ч. иностранной организации, не имеющей обособленного подразделения в России) или ИП, то платить НДФЛ и декларировать доходы по общему правилу не придется: арендатор выступает налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК).

Если налоговый агент удержал НДФЛ, то можно не представлять налоговую декларацию по итогам года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК).

Если налоговый агент не удержал НДФЛ с дохода, выплаченного вам, то о невозможности его удержать он должен сообщить вам не позднее 25 февраля следующего года, налоговиков он уведомит тоже (п. 5 ст. 226 НК). И в этом случае представлять декларацию не надо, НДФЛ вы уплатите по налоговому уведомлению, которое направит вам ИФНС.

Пополнить бюджет на основании уведомления надо будет не позднее 1 декабря года, следующего за годом получения дохода (п. 7 ст. 6.1, п. 6 ст. 228 НК).

Если квартиру сдает плательщик НПД

Этот вариант выгоднее, к тому же проще. Сдавая квартиру частным лицам, хозяин платит в бюджет 4%, ИП и юридическим лицам – 6%. Подсчитывать и декларировать налог не надо, достаточно сообщать о выручке через портал ФНС или в приложении «Мой налог», своевременно формируя чеки.

Сумму к уплате подсчитают сами налоговики. Платить надо не с годового дохода, а с каждого полученного в срок до 28-го числа месяца, следующего за месяцем получения средств (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Правда, и тут не без минусов:

Однако по простоте и выгодности это, пожалуй, оптимальный вариант для «домашнего» бизнеса.

Что грозит за сдачу квартиры «вчерную»?

Среднестатистическому хозяину уголовная ответственность за незаконное предпринимательство не грозит. Для наступления ответственности по ст. 171 УК надо, чтобы долг перед бюджетом составил более 3 500 000 руб.

К тому же и Верховный суд относится к таким ситуациям достаточно терпимо. Он свой подход выразил 20 лет назад: если гражданин приобрел для личных нужд, получил в дар, по наследству и т.п. недвижимость и временно сдает ее в аренду, то нет оснований обвинять его в незаконном бизнесе (п. 2 постановления Пленума от 18.11.2004 № 23).

Административная ответственность более реальна. В практике райсудов есть примеры привлечения по п. 1 ст. 14.1 КоАП за предпринимательскую деятельность без госрегистрации при регулярной, систематической сдаче в аренду жилых помещений (в частности, постановление Московского райсуда г. Калининграда от 23.08.2022 № 5-854/2022, решение Заельцовского райсуда г. Новосибирска от 11.08.2014, дело № 12-178/2014).

И более чем реально привлечение к налоговой ответственности.

Лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимости без регистрации, рискует получить вдобавок доначисления НДФЛ, штрафы и пени. Причем бесполезно ссылаться на то, что не зарегистрирован как ИП: если, по сути, осуществляешь бизнес-деятельность, то наличие/отсутствие регистрации ничего не значит (ст. 11 НК, п. 4.1 постановления КС от 27.12.2012 № 34-П).

Есть примеры, когда физическим лицам доначисляли и НДС. Невзирая на то что частные лица НДС не платят, доначисления НДС вполне обоснованы, если такой «предприниматель» фактически осуществляет бизнес-деятельность, не применяя спецрежимы (на это указал Минфин в письме от 11.12.2019 № 03-07-14/96399).

В практике судов общей юрисдикции есть подтверждения, но там было очевидно, что «физик» ведет бизнес, не регистрируясь. Так, объектом выступали не жилые площади, а 87 земельных участков (кассационное определение 6 КСОЮ от 07.07.2021 № 88а-14299/2021), нежилое здание – трансформаторная подстанция (кассационное определение 8 КСОЮ от 20.08.2020 № 88А-13441/2020).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Подведем итог: до 2028 года, т.е. до возможного окончания эксперимента по НПД, сдача в аренду жилья более выгодна в статусе самозанятого.