Как сдавать квартиру легально в 2025 году?

Как налоговая узнает о том, что вы сдаете квартиру?

Сегодня скрыть аренду стало почти невозможно не только из-за цифровых систем и алгоритмов, но и из-за обычных жалоб окружающих. Недовольный арендатор, бдительный сосед, разговорчивый консьерж или анонимный звонок – и налоговая уже знает, что вы имеете скрытый заработок. В результате грозят доначисление налога за три года, пени, штрафы, а в отдельных случаях даже уголовная ответственность. И для этого зачастую даже не нужно проводить сложные расследования.

Объявления в сети и соцсети – открытые источники, которые налоговая давно и активно мониторит с помощью автоматических алгоритмов. Это не ручная проверка; система фиксирует повторы: номера телефонов, описания, адреса – и по ним выстраивает логические цепочки.

Публикуете похожие объявления годами, используете один и тот же номер, скрыли адрес – все это может стать поводом для интереса со стороны налоговой. А если у вас в собственности две или более квартиры, будьте готовы к повышенному вниманию.

Все сделки с недвижимостью, будь то покупка, дарение или продажа, тоже проходят через Росреестр и регулярно передаются налоговикам. Поэтому даже без размещения объявлений или жалоб от соседей ваша активность может вызвать интерес, особенно если квартира, казалось бы, простаивает, но по определенным признакам предполагается, что ее сдают в аренду.

Для налоговой это не догадки, а четкий алгоритм: сопоставление открытых данных, поведенческих признаков и сведений от Росреестра. И если все сходится, то вы автоматически становитесь объектом интереса.

«Приглашения» от налоговой не редкость

Когда все данные сходятся, налоговая направляет вам «приглашение на беседу» с формулировкой: «ФНС располагает информацией о сдаче вами жилого помещения в аренду». Это уже не пустые слова – инспекторы вправе потребовать подать декларации и уплатить налоги, причем сразу за три года, с пенями и штрафами.

Более того, инспектор может представиться арендатором (это называется контрольной закупкой) и задать вам несколько уточняющих вопросов. После этого он вправе запросить у банка выписки по вашим счетам. Регулярные поступления с пометкой «аренда» или даже однотипные переводы раз в месяц могут стать поводом для формального запроса со стороны ФНС.

А что происходит дальше?

Все довольно просто. Если ФНС устанавливает, что вы получали доход от сдачи квартиры, вам доначисляют НДФЛ – 13% от суммы дохода.

Например, вы сдавали квартиру за 40 тыс. руб. в месяц, это 480 тыс. руб. в год. За три года – 1,44 млн руб. Налог составит 187,2 тыс. руб.

К этому добавляется штраф за непредставление декларации – 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%). В нашем примере этот штраф может достигать до 56 тыс. руб. Плюс штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога – еще около 37 тыс. руб.

И, наконец, начисляются пени за каждый день просрочки вплоть до момента оплаты. Их размер зависит от ключевой ставки; она сейчас высокая, поэтому за три года может накопиться еще 15–30 тыс. руб.

Если инспектор решит, что вы сознательно уклонялись от уплаты налогов (а так часто бывает, если вы размещали объявления, получали деньги и не декларировали доход), вам могут начислить дополнительный штраф за умышленное уклонение в размере 40% от суммы налога. В нашем примере это еще около 75 тыс. руб.

В итоге общая сумма ваших обязательств перед бюджетом может составить порядка 370–385 тыс. руб. – и это только за одну квартиру.