Право

12.11.2025

Дарственная на квартиру: частые вопросы

Недвижимость – лучший подарок, это бесспорно. Но может случиться так, что подаренная квартира станет обузой для одаряемого. Или даритель, даже убедившись в том, что облагодетельствовал недостойного, не сможет вернуть свой подарок. Или вообще дарственная будет признана недействительной. Итак, как подарить квартиру и не наделать дел?

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

602

просмотра

комментариев 0

Но сначала ответим на вопрос, который возникает очень часто – и именно по незнанию сути отношений. А именно: что лучше – дарение или завещание? На такой вопрос есть законный встречный вопрос: а что вы хотите? Ведь выбор одного варианта исключает другой. Если просто расстаться с квартирой, добровольно, бесплатно, без условий и прямо сейчас (при жизни), то дарение. Если желаете, чтобы квартира перешла к новому хозяину после вашей смерти – то только наследование.

Советы интернет-гуру о том, что квартиру можно подарить, но с условием получения подарка новым собственником только после смерти благодетеля, мягко говоря, неверны. Даже если назовете это дарственной, к ней будут применяться правила о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК).

ГК (и вообще любой закон) читать очень полезно. Каждое слово в нем содержит массу смыслов, и, если в него вдуматься, многие вопросы отпадут сами собой. Вот, например, как сделать дарственную на квартиру (долю) за деньги? Ответ: никак, т.е. никак законным образом. Смотрим ГК (ст. 572 ГК): «…(даритель) безвозмездно передает». Безвозмездно = даром. Если не даром (причем неважно, за деньги, услуги, обещание услуг), то это не безвозмездно, следовательно, это не дарение. Купля-продажа, обмен (бартер), а то и взятка – но не дарение.

Дарение – это бесплатная передача (обещание передачи) квартиры от дарителя одаряемому.

Если стороны оформили дарственную, а на самом деле даритель получил взамен деньги, услуги, какие угодно иные блага, то договор дарения недействителен вне зависимости от мотивов и целей, которые преследовались (см., например, определение ВС от 11.08.2020 № 5-КГ20-44).

Что до одаряемого, то от него требуется принять дар, и он вправе в любое время до передачи квартиры отказаться от подарка. Такое может произойти, если, например, он дочитает эту статью и поймет, что ему это невыгодно. Тогда договор считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК).

Это крайне сомнительная идея. Как уже было сказано, дарение – безвозмездная сделка, т.е. не должно быть никаких встречных обязательств. Хотя безусловно то, что собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению (ст. 209 ГК, ст. 30 ЖК), и теоретически можно позволить дарителю остаться жить в этой квартире (кассационное определение Второго КСОЮ от 11.05.2023 № 88а-10995/2023, определение Второго КСОЮ от 14.12.2021, дело № 88-28447/2021). Но надо понимать, что такая сделка может быть признана притворной. Ведь право проживать в помещении – это безусловно материальное благо и встречное удовлетворение, что запрещено при дарении (ст. 572 ГК). В общем, вы принимаете такое решение на свой страх и риск.

Подарить квартиру может любое физическое, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования. Одаряемым тоже может быть кто угодно – тот, кто готов принять дар.

Юридическое лицо может подарить квартиру другому юридическому лицу, только если:

даритель – материнское общество, одаряемый – дочернее (постановление Президиума ВАС от 04.12.2012 № 8989/12);
кто-то из сторон (даритель или одаряемый) является некоммерческой организацией.

Запрет дарения установлен для дарения между коммерческими организациями (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК).

Нет, не все. Дарение может быть отменено, но не по произвольному желанию дарителя. Во-первых, отменить дарение квартиры можно только в судебном порядке, во-вторых, должны быть действительно веские основания для этого (пп. 1–4 ст. 578 ГК). Например:

одаряемый покушался на жизнь дарителя (близких родственников, членов семейства), умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
одаряемый так пользуется квартирой, что она может быть утрачена безвозвратно, при этом квартира представляет для дарителя большую неимущественную ценность;
дарение совершено ИП или фирмой в нарушение законодательства о банкротстве и т.п.

Все эти основания должны быть доказаны документально, а не заявлены голословно. Отменено дарение квартиры – одаряемый должен ее вернуть (п. 5 ст. 578 ГК). Если в договоре прямо указано, что дарение квартиры может быть отменено, если даритель, например, переживет одаряемого, то отмена возможна во внесудебном порядке путем направления уведомления (пп. 1, 2 ст. 577, пп. 1, 4 ст. 578 ГК, п. 42 обзора судебной практики ВС № 1 (2017), утв. Президиумом ВС 16.02.2017).

Продажа подаренной квартиры – даже если она представляла колоссальную нематериальную ценность для дарителя, – это не ненадлежащее обращение с ней, т.е. не основание для отмены дарения (см. судебные вердикты Ростовского облсуда от 10.05.2016 по делу № 33-7291/2016, ВС Кабардино-Балкарской Республики от 17.06.2015 по делу № 33-692/2015, Мосгорсуда от 12.03.2015 по делу № 33-7335/15 и проч.).

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ

Команда BIZNESINALOGI

4096

24.09.2025

Дарственная на квартиру может быть признана мнимой сделкой, скажем, если оформляется, чтобы скрыть имущество от взыскания. Но сперва истец должен доказать этот факт – например, то, что квартира не выходила из владения и пользования ответчика (см., к примеру, определение Второго КСОЮ от 10.08.2023, дело № 88-20381/2023, 2-2352/2022).

Нередко и наследники оспаривают дарственную уже после смерти дарителя – если смогут доказать его недееспособность на период заключения сделки (ст. 177 ГК, определение Пятого КСОЮ от 27.07.2023, дело № 88-6640/2023). Кстати, факт алкозависимости еще не означает недееспособность, нужна экспертиза (определение ВС от 15.11.2016 № 58-КГ16-18), в т.ч. посмертная.

Нет, это ошибка. С 13 января 2025 г. договоры дарения недвижимости, в т.ч. квартиры, между гражданами должны быть нотариально удостоверены (п. 3 ст. 574 ГК).

Но есть и хорошие новости: с июля 2025 г. члены семьи и близкие родственники платят госпошлину в половинном размере (п. 19 ст. 333.38 НК). Эта норма введена в НК Федеральным законом от 23.07.2025 № 231-ФЗ.

Перечень членов семьи и (или) близких родственников определяется в соответствии с СК, конкретнее – ст. 14. Это родители и дети, дедушка, бабушка, внуки, братья и сестры как полнородные (у которых общие отец и мать), так и неполнородные (разные отец или мать).

Разумеется, требование о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость касается и квартир. То есть дарение квартиры регистрировать нужно (п. 1 ст. 131 ГК).

Да, может – при условии, что квартира не находится в их совместной собственности. Потому что иначе получится нонсенс: вы же не можете подарить квартиру тому, который и так ею владеет, пусть и совместно с вами. Иное дело, если вы сначала разделите имущество, в таком случае свою долю подарить супругу (супруге) можно. Можно также подарить свою квартиру, полученную вами в дар, по наследству.

Доход и в денежной, и в натуральной формах, в т.ч. квартира, полученная одним супругом от другого в дар, НДФЛ не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК).

Подавать декларацию и уплачивать налог нужно, только если квартира подарена физическим лицом, которое не является членом вашей семьи и (или) вашим близким родственником (п. 18.1 ст. 217, подп. 7 п. 1, п. 3 ст. 228 НК, cт. 14 СК).

Если квартиру дарит физическое лицо, не являющееся членом семьи или близким родственником, то на основании ст. 228 и 229 НК одаряемому придется:

самостоятельно исчислить НДФЛ с таких доходов;
представить в ИФНС по месту своего учета декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом;
уплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налоговая база – это кадастровая стоимость объекта по данным ЕГРН на 1 января года осуществления госрегистрации перехода права собственности.

Итак, дарственная на квартиру – это полноценный договор, проект которого требует тщательной проработки, а последствия – обдумывания. Хорошо, что теперь все дарственные на квартиру подлежат нотариальному удостоверению: нотариусы всегда тщательно подходят к оформлению бумаг, выяснению истинной воли сторон сделки, проверяют наличие необходимых согласий и т.п. Но и дарителю, и одаряемому надо ответственно относиться к своим решениям. Иначе будут суды, доначисления налогов, обвинения в заключении мнимых сделок и т.п.

Сдача квартиры в аренду: как находят тех, кто не платит налог

Команда BIZNESINALOGI

2670

19.06.2025

Дарственная или завещание – что лучше?

Зависит от целей, которые вы ставите. Если хотите передать квартиру прямо сейчас и безвозмездно, оформляйте дарственную. Если желаете, чтобы квартира перешла после вашей смерти, – только завещание. Никаких дарственных на случай смерти быть не может, это называется завещание.

Можно ли подарить квартиру с условием, что даритель останется в ней жить?

Теоретически да, на практике – рискованно. Такое условие превращает безвозмездную сделку в возмездную, что противоречит закону.

Нужен ли нотариус для дарственной на квартиру?

Да, обязательно. С 13 января 2025 г. все договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат нотариальному удостоверению.

Нужно ли платить налог с подаренной квартиры?

Если даритель – член семьи или близкий родственник, то нет. Во всех остальных случаях одаряемый обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить от 13% (зависит от кадастровой стоимости квартиры).

Может ли одаряемый отказаться от квартиры?

До ее передачи – да, может.

Можно ли отменить дарственную после подписания?

Да, но, как правило, это требует наличия веских оснований и судебного решения. Например, основанием может быть покушение на жизнь дарителя (подтвержденное вступившим в силу приговором). Однако когда в договоре прямо указано, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого, то возможен внесудебный порядок.

Нужно ли согласие супруга (супруги) для того, чтобы подарить квартиру общему ребенку?

Если квартира находится в совместной собственности, то вне зависимости от того, кому преподносится этот подарок, на совершение сделки требуется согласие всех участников совместной собственности (п. 3 ст. 253 ГК).

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему?

Конечно. Согласия органов опеки в данном случае не требуется, поскольку речь идет об увеличении имущества несовершеннолетнего, а не уменьшении. Если ребенку еще нет 14 лет, то договор подписывает родитель, т.е. законный представитель, если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывает сам ребенок с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК). Если родитель единственный, а ребенок малолетний (до 14 лет), то родитель выступает одновременно как две стороны сделки, выписывать доверенность кому-то третьему для того, чтобы дар был принят, нет необходимости (письмо ФНП от 21.06.2017 № 2664/06-08).