Разнос мифа из сети: можно ли расторгнуть договор, чтобы не платить налоги

Итак, дано: физлицо без статуса ИП сдает нежилое помещение в аренду ООО, потом продает его тому же ООО. Срок владения превышает пять лет – значит, НДФЛ не платится. Ну а если налоговики «вдруг» сочтут, что фактически деятельность была коммерческой, потребуют доплатить НДФЛ, НДС, заплатить штрафы, пени, то не вопрос:

Годный «лайфхак»? Нет, конечно. Разбераемся на примере недавнего судебного акта (постановление АС Поволжского округа от 01.12.2025 № Ф06-6552/2025 по делу № А57-11853/2024).

НДФЛ в 2026 году: полный разбор ставок и правил

Команда BIZNESINALOGI

2555

25.03.2026

Хронология дела

1. 2016–2017 гг. Физлицо без статуса ИП сдает в аренду нежилое помещение ООО (юрфирме), потом продает объект арендатору за 50 млн руб. Поскольку на момент реализации объект находился в собственности «физика» более пяти лет, НДФЛ он не исчисляет и не платит.
2. 2019 г. Районная ИФНС проводит выездную проверку. Налоговики установили, что фактически деятельность «физика» (сдача в аренду и продажа объекта) была предпринимательской, несмотря на отсутствие регистрации в качестве ИП. Требования ИФНС: 15 165 412,95 руб., в т.ч. НДФЛ 5 508 475 руб., НДС 7 627 118 руб. Жалобы в УФНС, обращение в суд ничего не дали (апелляционное определение Саратовского облсуда от 15.10.2021 по делу № 2а-71/2021).
3. 2022–2023 гг. «Физик» зарегистрировался как ИП, уведомил о применении УСН, подписал с ООО соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.12.2017. Условия договора: ИП получает помещение обратно, возвращает ООО 50 млн руб. Потом ИП подает уточненки по НДФЛ и по НДС, требуя – внимание! – корректировки обязательств по НДФЛ за 2017 год и возврата НДС за II квартал 2023 г.

Кому и когда подавать 3-НДФЛ в 2026 году

Команда BIZNESINALOGI

3022

03.02.2026

Позиция ИФНС

Расторжение договора купли-продажи – это новая хозяйственная операция, которая должна быть отражена в налоговом учете на дату ее совершения, т.е. в 2023 году, как реализация в текущем отчетном периоде.

К уточненке по НДС новоиспеченный ИП представил корректировочный счет-фактуру, датируемый маем 2023 г. Хорошая попытка, но нет: мало того что корректировочный счет-фактура составлен не по форме (утв. постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137), первичный счет-фактура по сделке с ООО вообще не составлялся, да и НДС не исчислялся.

В общем, в корректировке обязательств и тем более в возмещении НДС отказали и ИФНС, и вышестоящий налоговый орган. ИП отправился искать правды в суде.

На что указал суд

Дежурно напомнив о том, что вообще-то нельзя искажать факты хозяйственной жизни даже для налоговой экономии (п. 1 ст. 54.1 НК), и о том, что нельзя «изничтожить» облагаемый доход, полученный в 2017 году, через расторжение договора в 2023-м, суд указал на главное.

Расторгнуть можно лишь договор в процессе его исполнения (что следует из ст. 453 ГК), а не тот, который уже прекратил свое действие. И, конечно, расторжение уже исполненного договора как нонсенс и невозможное явление не обнуляет налоговые последствия.

Кроме того, суд не без оснований заподозрил схематоз: как же так? Пять лет прошло, инфляция и т.п., а цена объекта не изменилась. В чем выгоды для того же ООО (а выгода должна быть, поскольку это цель бизнеса – получать прибыль)?

Итоговый вывод: уточненки по НДФЛ за 2017 год и по НДС, связанные с расторжением договора купли-продажи недвижимости от 2017-го по соглашению от 2023-го – не основание для изменения налоговых обязательств за 2017 год.

Сделка состоялась, регистрация перехода права собственности произошла, деньги переданы в одном периоде – это порождает налоговые последствия именно в нем, а не в другом периоде. Решили вдруг расторгнуть договор – это уже событие, которое породит налоговые последствия для другого периода.