Арендодатель стал платить НДС и поднял плату. Что делать?

Пример из жизни

Упрощенец сдавал помещение за 142 800 руб. в мес. В договоре был такой пункт:

«Если Арендодатель в течение срока действия Договора станет налогоплательщиком НДС, Сторонами оформляется дополнительное соглашение к Договору, с указанием размера Арендной платы и суммы НДС».

С 01.01.2025 арендодатель стал плательщиком НДС. В апреле от арендатора поступило письмо о согласовании допсоглашения к договору, по которому ежемесячная арендная плата составляет 171 360,00 руб., в т.ч. НДС. Арендодатель подписал допсоглашение и с курьером передал арендатору. Правда, не убедился в том, что допсоглашение было подписано и арендатором (это в итоге сыграло решающую роль).

В итоге хотя арендодатель и начал выставлять счета с налогом, арендатор продолжал платить по старой цене, утверждая, что никакого допсоглашения не подписывал, новую цену не согласовывал, так что нет оснований платить больше. Первая инстанция поддержала арендодателя, а апелляция и кассация (постановление АС Центрального округа от 23.07.2026 № Ф10-1767/2026) – нет.

Почему проиграл арендодатель

Суды напомнили фундаментальный принцип ст. 310 ГК одностороннее изменение условий обязательства не допускается. При этом в договоре четко прописано, что изменение цены возможно только по взаимному согласию сторон через подписание дополнительного соглашения. В договоре есть пункт о возможности пересмотра цены не чаще раза в год, но это как раз не обязывает арендатора соглашаться на новые условия. К тому же арендодатель не смог доказать, что допсоглашение было заключено законным образом, т.е. было подписано и второй стороной.

Позиция арендатора может показаться неэтичной. Тем не менее в практике сформировался определенный подход к разрешению подобных ситуаций. Так, ВС подчеркивал, что изменение условий налогообложения одной из сторон не может быть основанием для изменения цены договора (п. 20 обзора № 2, 3 (2024), утв. Президиумом ВС 27.11.2024). А не так давно аналогичное решение вынес АС Западно-Сибирского округа (вердикт от 24.03.2026 по делу № А46-6314/2025), указав на то, что цена договора никак не связана с изменением статуса арендодателя как плательщика НДС, если стороны не достигли соглашения об изменении договора.