Аренда государственного и муниципального имущества: НДС и обязанности налогового агента

Возмещение расходов по аренде, как учесть при АУСН

Команда BIZNESINALOGI

855

05.06.2026

Особенности аренды гос- и муниципального имущества

Есть несколько важных правил аренды гос- и муниципального имущества. Все разбирать не станем, затронем только важные для арендатора.

Как правило, договор аренды заключается не с каждым желающим, а с победителем торгов. Почти всегда надо участвовать в торгах, хотя есть исключения. Вот некоторые из этих исключений (подробности см. в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ):

Крайне важно понимать, что это именно исключения. В подавляющем большинстве случаев право аренды достается только победителю торгов. Форма зависит от арендуемого объекта, скажем, по конкурсу арендуют трубопроводы, железнодорожные пути и т.п. (полный перечень см. в прил. № 2 к приказу ФАС от 21.03.2023 № 147/23), а за право аренды остального имущества приходится бороться на аукционе.

Арендную плату также нельзя согласовать произвольно: ее определяет оценщик. Есть специфические исключения (они перечислены в ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»), но вообще отсутствие заключения оценщика – это риск оспаривания всего договора, а также вероятность претензий от прокуратуры, органов ФАС.

А вот насчет существенных условий договоров по большей части можно не беспокоиться. Как правило, применяются типовые условия (см., например, утв. приказом Минфина от 05.10.2021 № 146н) или же примерные формы, разработанные для конкретных федеральных учреждений.

Что касается регистрации (тезисно):

Такие вот законные преференции (ч. 10 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, подп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК). И если вдруг арендодатель по забывчивости предложит вам возместить затраты на пошлину и (или) нотариуса, напомните ему об этих нормах.

Наконец, о пролонгации договора. Как правило, автоматической пролонгации не происходит: новый договор заключается или на торгах, или без торгов с прежним арендатором (если нет препятствий по закону или договору). И все-таки, если арендодатель не сообщил о том, что не собирается в ближайший год сдавать имущество, а арендатор продолжает пользоваться этим имуществом, то и договор считается возобновленным. Правда, тут есть нюансы (на них указал в свое время ВАС, пп. 1, 4.2 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73):

Вот вкратце то, что стоит знать арендатору гос- или муниципального имущества. Теперь перейдем к обязанностям налогового агента по НДС.

Когда вы должны выступать налоговым агентом

Российский налогоплательщик – ИП или организация, арендуя гос- и (или) муниципальное имущество, имущество территории «Сириус», находящееся в России, должен исполнять обязанности налогового агента. Это общее правило (п. 3 ст. 161 НК). Однако критически важно смотреть на суть правоотношений, фактический статус арендодателя.

Скажем, если имущество закреплено за бюджетным учреждением на праве оперативного управления, то начислять и удерживать НДС не нужно. Арендатор не признается налоговым агентом. Аналогичная ситуация складывается, если арендодатель – это балансодержатель, который не является ни органом госвласти, ни органом местного самоуправления. Арендатор просто перечисляет арендную плату с НДС, а балансодержатель самостоятельно уплачивает налог в бюджет.

Имеете право сдавать имущество в субаренду (и пользуетесь этим правом) – НДС исчисляйте:

Как определять налоговую базу

Если вы арендуете один объект, то налоговая база – это полная сумма платежа с учетом НДС, определяется на дату перечисления средств арендодателю.

Если объектов несколько, то налоговая база определяется по каждому в отдельности.

А если имущество предоставлено безвозмездно, то налог исчисляется исходя из рыночной цены с учетом НДС на момент оказания услуги, т.е. передачи имущества.

Как рассчитать и уплатить НДС

Формула расчета классическая: умножить налоговую базу на налоговую ставку. Но тут надо еще учитывать, как в договоре прописаны условия о цене – могут быть разные варианты.

Вариант 1: арендная плата включает в себя НДС. Тогда всё просто, используем расчетную ставку (п. 4 ст. 164 НК):

Сумма арендной платы с НДС х 22/122

Упрощенцы, которые платят НДС по спецставкам 5%, 7%, тоже применяют эту формулу (п. 9 ст. 164 НК).

Вариант 2: арендная плата не включает в себя НДС. Тогда придется (на основании 3, пп. 4 ст. 164 НК):

Упрощенцы – плательщики НДС и в этом случае пониженные ставки не применяют.

Допустим, по условиям договора ООО «Астра» арендует у муниципалитета склад, арендная плата – 100 000 руб. без НДС (при этом арендатор выполняет функции налогового агента). Как уже было сказано, муниципалитет должен получить свои 100 000 руб. целиком. А вот бухгалтеру «Астры» придется:

Не забудьте о счете-фактуре. Его надо составить не позднее пяти календарных дней с даты перечисления арендной платы (п. 3 ст. 168 НК), в этот же день – зарегистрировать в книге продаж, а если есть право на вычет НДС, то и в книге покупок (п. 3 ст. 171 НК, п. 15 Правил ведения книги продаж, п. 23 Правил ведения книги покупок).

Условия принятия НДС к вычету

В общем случае у арендатора – налогового агента есть право на вычеты (п. 3 ст. 171 НК) в том квартале, в котором выполнены условия для вычета, в частности (п. 3 ст. 171, ст. 172 НК):

1. Арендатор – налоговый агент является плательщиком НДС и состоит на учете в налоговых органах. Не платите НДС – нет и права на вычет; работаете на УСН, платите НДС по спецставке (5% или 7%) – права тоже нет.
2. Исчисление «агентского» НДС подтверждено документально.
3. Арендованное имущество используется для облагаемой НДС деятельности.
4. Услуги по аренде приняты к учету.
5. Налогоплательщик может представить правильно оформленный счет-фактуру за арендодателя (п. 3 ст. 168 НК).

Не выполнили любое из обязательных условий – лишились вычета. На практике чаще всего причиной отказа становится отсутствие счета-фактуры или ошибки в его оформлении.

Счет-фактура – 2026. Новые правила и полное руководство для бизнеса

Команда BIZNESINALOGI

13923

11.02.2026

По поводу заполнения декларации

Сдавать декларацию по НДС надо не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК).

Если у вас несколько объектов, арендованных у государства (муниципалитета, «Сириуса»), то разд. 2 заполняется по каждому отдельно. Если у вас несколько договоров с одним арендодателем – допустим, муниципалитет сдал вам в аренду офис, склад и спортивное сооружение, – разд. 2 заполняется на одной странице (п. 35 Порядка).

Общие указания по заполнению разд. 2:

В разд. 9 подтягиваются сведения из книги продаж об операциях, отражаемых за истекший налоговый период (п. 55 Порядка). Есть право на вычеты – заполняем также разд. 3 и 8 (пп. 38.18, 51 Порядка).