Возмещение расходов по аренде, как учесть при АУСН

Вопрос о включении сумм возмещаемых коммунальных расходов в доходы арендодателя остается актуальным. Поэтому еще раз напомним о правилах и о том, как избежать возможных ошибок при применении АУСН.

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

просмотр

комментариев 0

Возмещение арендодателю коммунальных расходов (на электроэнергию, водоснабжение, связь, вывоз ТБО и т.д.) может входить в арендную плату как переменная часть или оплачиваться отдельно.

В любом случае эти суммы включаются в доходы арендодателя и облагаются налогом на АУСН.

Учитывая, что общий порядок определения доходов при АУСН аналогичен УСН, такой подход подтверждается письмами Минфина (например, от 26.05.2025 № 03-11-11/51830) и арбитражной практикой (постановление АС ЗСО от 23.03.2023 по делу № А70-3442/2022).

Дата получения дохода – это дата:

поступления денег на банковский счет;
по чеку (если расчеты между арендатором и арендодателем производятся наличными или электронным средством платежа (например, банковской картой), то применяется ККТ);
получения иного имущества, работ, услуг, имущественных прав;
погашения задолженности (в т.ч. перечисления денег третьим лицам по поручению налогоплательщика).

Если применяется объект «Доходы минус расходы», то оплаченные арендатором коммунальные платежи включаются в расходы.

А теперь рассмотрим порядок определения доходов и расходов у арендодателя в особых ситуациях.

Расходы по коммунальным платежам засчитываются арендодателем в счет оплаты стоимости услуг, оказанных арендатором.

Пример. ООО «А» (на АУСН «Доходы минус расходы») сдает помещение ООО «Б». Арендная плата (включая коммуналку) погашается услугами ООО «Б». Стороны ежемесячно подписывают акт взаимозачета.

Доход для ООО «А»: доход вносится в личном кабинете АУСН как операция «приход» по дате проведения взаимозачета, указанной в акте.

Расходы: по дате расчетов арендодателя с коммунальщиками.

Арендатор платит коммунальщикам напрямую (по договору поручения, поручитель – арендодатель).

Пример. В договоре аренды указано, что ООО «Б» оплачивает коммуналку самостоятельно, без перечисления денег ООО «А».

Доход для ООО «А»: вносится в личном кабинете АУСН как операция «приход» по дате перечисления арендатором денег коммунальщикам.

Расходы: не принимаются (нет оснований).

Если по договору аренды стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату, а арендодатель выступает поверенным – сам оплачивает услуги за арендатора и перевыставляет ему счет за коммуналку, то такой порядок является препятствием для применения АУСН, так как применение АУСН запрещено для посредников: поверенных, комиссионеров, агентов (подп. 21 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ).