Какие арендодатели в зоне налогового контроля? И кому доначислят 22% НДС

Налоговый контроль все активнее распространяется на рынок недвижимости. Владельцам объектов, которые сдают имущество в аренду и добросовестно уплачивают налоги, стоит внимательно следить за изменениями в правоприменительной практике. В отдельных случаях контролирующие органы могут не ограничиться проверкой уже уплаченных налогов и доначислить дополнительные обязательные платежи, размер которых может достигать 22%.

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

120

просмотров

комментариев 0

В последние годы тема налогового контроля все чаще обсуждается в контексте переводов между банковскими картами, а также доходов от сдачи жилой и коммерческой недвижимости в аренду. Одновременно растет количество публикаций и комментариев о возможном усилении внимания налоговых органов к физическим лицам, получающим регулярный доход от таких операций.

Следует отметить, что подобная практика действительно существует. Налоговые органы используют косвенные признаки для выявления случаев скрытой предпринимательской деятельности. Если деятельность гражданина по своим характеристикам фактически соответствует предпринимательской, контролирующие органы могут переквалифицировать полученные доходы и доначислить налоги, пени и иные обязательные платежи.

Сдача квартиры в аренду: как находят тех, кто не платит налог

Команда BIZNESINALOGI

4044

19.06.2025

Особый интерес представляет одно из судебных решений, которое наглядно демонстрирует подход контролирующих органов и судов к подобным ситуациям. Рассмотрение этого кейса позволяет лучше понять существующие риски и механизмы налогового контроля.

Показательным примером является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2017 № Ф09-6028/17 по делу № А76-39/2017. В рамках данного спора физическому лицу было доначислено около 6 млн рублей НДС в связи со сдачей в аренду принадлежащего ему нежилого помещения.

Этот кейс наглядно демонстрирует риски, с которыми могут столкнуться собственники коммерческой недвижимости. Безусловно, каждый гражданин вправе распоряжаться своим имуществом и получать доход от его использования. Однако для целей налогообложения принципиальное значение имеет вид объекта недвижимости и квалификация самой деятельности.

Налогоплательщик, ставший участником спора, сдавал нежилое помещение в аренду как физическое лицо, официально декларировал полученные доходы и уплачивал НДФЛ. Он исходил из того, что добросовестное исполнение этих обязанностей полностью исключает претензии со стороны налоговых органов. Однако в ходе выездной налоговой проверки инспекция пришла к иному выводу.

Систематическая сдача нежилой недвижимости в аренду фактически является предпринимательской деятельностью. Следовательно, собственник должен зарегистрироваться в качестве ИП и осуществлять деятельность в соответствующем статусе.

Откуда взялся НДС?

Одновременно ранее уплаченный НДФЛ инспекция не оспаривала. Основные претензии коснулись НДС. Логика налогового органа была следующей: если деятельность по своей сути является предпринимательской, то она должна облагаться налогами по правилам, действующим для предпринимателей на ОСН. А это означает обязанность по уплате не только НДФЛ, но и НДС.

На момент рассмотрения данного спора ставка НДС была ниже действующей. Однако сегодня риски существенно возросли. Если налоговый орган докажет, что физическое лицо фактически вело предпринимательскую деятельность без соответствующей регистрации, доначисления могут производиться исходя из действующих ставок налогообложения. В настоящее время ставка НДС составляет 22%.

При переквалификации деятельности задним числом налогоплательщик не получает права воспользоваться специальными налоговыми режимами.

Иными словами, нельзя постфактум перейти на упрощенку или оформить патент, чтобы снизить налоговую нагрузку. Соответственно, деятельность оценивается по правилам общего режима налогообложения за весь проверяемый период.

Это особенно важно принимать во внимание с учетом действующей системы налогообложения доходов физических лиц. Сегодня НДФЛ взимается по прогрессивной шкале, и в зависимости от размера дохода ставка может составлять 13%, 15%, 18% и выше. Одновременно сохраняется риск начисления НДС по полной ставке 22%.

Кроме того, налогоплательщик лишается возможности применять льготные ставки НДС, предусмотренные для отдельных категорий налогоплательщиков на УСН, где в определенных случаях могут использоваться ставки 5% или 7%.

Какую мы наблюдаем ситуацию? Позиция налоговых органов сводится к тому, что сдача нежилой недвижимости в аренду без надлежащего оформления предпринимательского статуса способна привести к значительным финансовым последствиям.

Именно поэтому вопрос выбора налогового режима и правового статуса необходимо решать до начала деятельности, а не после возникновения претензий со стороны проверяющих органов.

Как ФНС доказывает доходы через банковские выписки

Факт получения доходов от сдачи недвижимости в аренду и их квалификация как предпринимательской деятельности в данном деле были подтверждены в том числе анализом банковской выписки.

Несмотря на отсутствие у налоговых органов постоянного прямого доступа к счетам физических лиц, в рамках выездной налоговой проверки инспекция вправе запрашивать в банках сведения о движении денежных средств. На основании полученной выписки был установлен систематический характер поступлений от аренды нежилого помещения.

Именно регулярность доходов стала ключевым аргументом для вывода о ведении предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации. Это позволило налоговому органу квалифицировать деятельность как предпринимательскую, а не как разовую сдачу имущества в аренду.

По итогам проверки были доначислены суммы НДС, а также соответствующие пени и штрафы исходя из правил общего режима налогообложения.

Сдача квартиры в аренду: как физлицу платить налог

Команда BIZNESINALOGI

3829

03.02.2025

Существует еще один важный нюанс, который часто остается без внимания собственников недвижимости. Многие уверены, что нежилое помещение – это обязательно склад, офис, магазин или иной очевидный коммерческий объект. На самом деле все не так однозначно.

В последние годы широко распространены апартаменты – формат недвижимости, который внешне практически не отличается от обычной квартиры. Такие объекты имеют аналогичную планировку, располагаются в зданиях, визуально напоминающих жилые дома, и зачастую используются для постоянного проживания. Однако с точки зрения законодательства ключевое значение имеет не внешний вид помещения, а его официальный статус.

Именно здесь многие собственники допускают ошибку. Несмотря на то что апартаменты выглядят как обычное жилье, в большинстве случаев они имеют градостроительный статус нежилого помещения.

Апартаменты для целей налогообложения и правового регулирования рассматриваются не как жилой фонд, а как коммерческая недвижимость.

Частая ошибка владельцев апартаментов – сдавать их в аренду от имени физического лица без оформления ИП, полагая, что эти действия абсолютно законны. Но если объект имеет статус нежилого помещения, такой подход создает серьезные налоговые риски.

Поэтому первое, что стоит сделать собственнику, – проверить официальный статус объекта недвижимости. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРН и убедиться, к какому фонду относится помещение – к жилому или к нежилому.

Многие ориентируются исключительно на внешний вид объекта и фактический способ его использования, однако для налоговых органов определяющим является именно юридический статус, зафиксированный в регистрационных документах.

Если из выписки ЕГРН следует, что объект является нежилым помещением, необходимо заранее зарегистрировать ИП, выбрать корректный налоговый режим и уплачивать налоги в соответствии с требованиями, предъявляемыми к предпринимательской деятельности.

Рассмотренный ранее судебный кейс с НДС является далеко не единичным примером. Судебная практика показывает, что налоговые органы достаточно активно выявляют случаи, когда фактическая предпринимательская деятельность осуществляется без соответствующего оформления.

Именно поэтому над вопросом правового статуса объекта недвижимости и правильного налогового оформления деятельности необходимо задумываться заранее, не дожидаясь налоговой проверки и возможных доначислений.

Не стоит забывать про положения ст. 198 УК РФ, которая предусматривает ответственность за уклонение от уплаты налогов физическим лицом.

Уголовная ответственность наступает при достижении крупного размера недоимки – свыше 2,7 млн рублей за три последовательных финансовых года. В таких случаях действия налогоплательщика могут быть квалифицированы уже не только как налоговое правонарушение с доначислением налогов, пеней и штрафов, но и как уголовно наказуемое деяние.

А это значит, что при существенных суммах неуплаченных налогов риски выходят за рамки налогового контроля и могут переходить в сферу уголовной ответственности, если установлены соответствующие признаки состава преступления.