Коммерческая недвижимость в дар родственнику: что решил ВС

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ

Команда BIZNESINALOGI

8495

24.09.2025

В чем суть проблемы

Налоговые органы постоянно пытались обложить НДФЛ стоимость коммерческой недвижимости, если она передавалась в дар от родственника-ИП родственнику с таким же статусом. Логика налоговиков линейная: имущество коммерческое, используется в бизнесе – значит, это внереализационный доход в рамках бизнеса. Правда, такая позиция вступает в прямое противоречие с буквальным текстом п. 18.1 ст. 217 НК.

Фактически освобождение от НДФЛ обусловлено родственными связями, а не назначением имущества и (или) статусом сторон.

Спор возник вокруг дарения одиннадцати объектов коммерческой недвижимости от матери-ИП дочери-ИП в далеком 2019 году. Налоговики доначислили НДФЛ на сумму 2,4 млн руб. и оштрафовали по п. 1 ст. 122 НК на 30 тыс. руб., сочтя, что сделка носит предпринимательский характер.

Суды первой и апелляционной инстанций изначально поддержали предпринимателя, указав, что ст. 217 НК не делает исключений для коммерческого имущества. Однако кассация (арбитражный суд округа) встала на сторону налоговиков. На новом цикле рассмотрения нижестоящие суды исправились и поддержали ИФНС. В общем, дело дошло до ВС.

Что характерно, Минфин в течение долгих лет неоднократно разъяснял: характер недвижимости не влияет на освобождение от НДФЛ, такого условия ст. 217 НК не установлено (письма от 22.12.2014 № 03-11-11/66174, от 27.05.2019 № 03-11-11/38260, от 12.10.2022 № 03-04-05/98449, от 10.04.2025 № 03-04-05/35604).

Что решил ВС

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отменила судебные акты нижестоящих инстанций и поставила жирную точку: решение инспекции неправомерно. Ключевые тезисы:

1. Освобождение от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК обусловлено родственными связями. Если стороны сделки друг другу близкие родственники (супруги, родители, дети, братья и сестры и т.д.), то характер использования имущества, его функциональные признаки, наличие статуса ИП у дарителя или одаряемого значения не имеют.
2. Дарение внутри семьи не означает экономического (предпринимательского) характера сделки. К тому же имущество остается в семье, в кругу близких родственников, не возникает облагаемого имущественного прироста.
3. Взимание НДФЛ в такой ситуации нарушало бы принципы экономического основания налога и равенства налогообложения. Иными словами, бизнесмен вынужден платить налог со стоимости подарка, а затем еще и с доходов от его использования, не имея возможности учесть расходы на приобретение.
4. Налоговики обязаны учитывать разъяснения Минфина. В особенности такие, которые даются последовательно, публично и на протяжении длительного времени. И налогоплательщики были вправе рассчитывать на то, что налоговики будут действовать в парадигме разъяснений министерства.

Какие налоги платят ИП со своих доходов в 2026 году

Команда BIZNESINALOGI

2948

19.02.2026

Каковы последствия решения ВС

Для правоприменения важно то, что официальные толкования законодательства со стороны Минфина (в особенности последовательные, публичные) – это основание полагать, что налоговики будут им следовать. То есть налогоплательщики, добросовестно используя разъяснения Минфина, имеют полное право считать, что действуют правомерно.

Упрощается защита в спорах с инспекциями по аналогичным ситуациям. Риски доначислений НДФЛ при дарении недвижимости между близкими родственниками существенно снижаются.

Но это не значит, что можно утратить бдительность.

Обратите внимание, в комментируемом определении подчеркивается: «В данном случае само по себе дарение не повлекло облагаемого НДФЛ имущественного прироста…».

То есть ВС не сформулировал универсального правила, он вынес решение именно на том основании, что имущество фактически осталось внутри семьи. Если же ИФНС докажет, что сделка была фиктивной, направленной исключительно на уклонение от налогов, то просто родство не спасет.

К тому же следует учитывать, что безвозмездная передача – это в целях НДС реализация. Иными словами, если оба ИП (и даритель, и одаряемый) плательщики НДС, доказать отсутствие объекта налогообложения при передаче в дар коммерческой недвижимости будет непросто. К тому же гл. 26.2 НК «Упрощенная система налогообложения», в отличие от гл. 23 «Налог на доходы физических лиц», не предусматривает освобождения от обложения «упрощенным» налогом доходов, полученных от близких родственников.

Таким образом, можно прогнозировать, что, пока вопрос не решен на уровне НК, или не будет такого же вердикта ВС применительно к УСН, или не прояснятся конкретные границы «семейного» перераспределения активов, бдительность, прозрачность сделок и сбор документов обязательны.