ИП продает имущество: НДФЛ и заблуждения

ИП – это физическое лицо, и его имущество не разделено на личное и на бизнес-имущество. Но далеко не все доходы ИП – доходы от бизнеса, и далеко не всегда ИФНС права, выставляя доначисления, штрафы, пени. Если проданное имущество не использовалось в бизнесе, то ИП платит НДФЛ по правилам, установленным для обычных граждан, или вообще не платит. Если объект использовался в бизнесе, то доход от продажи имущества учитывается в зависимости от применяемой системы налогообложения. Какие факторы принимают во внимание налоговая и суды – разбираемся.

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

просмотров

комментариев 0

НДФЛ в 2026 году: полный разбор ставок и правил

Команда BIZNESINALOGI

2563

25.03.2026

Нет, не всегда. На налоговые последствия операции повлияют, например, такие факторы:

использовалось ли имущество в бизнесе;
на каком режиме налогообложения вы работаете;
что это за имущество (недвижимость жилая или нежилая, транспорт, садовый дом, участок и т.п.);
как долго вы владели этим имуществом и т.п.

Когда речь идет об ИП, то нельзя дать универсальный ответ: доход от продажи такого-то имущества – 100% надо облагать НДФЛ или применять освобождение, а доход с продажи такого-то объекта следует непременно включать в базу по применяемому налогу.

Оценивайте каждую ситуацию и каждый объект с позиций ИФНС, по возможности – вместе с экспертом по учету и налогообложению.

Это определенный период непрерывного владения, который дает право при продаже объекта получить освобождение от НДФЛ. Но и это правило не универсально.

Итак, ИП как физлицо может не платить НДФЛ, если владел имуществом более установленного срока:

для недвижимости это пять лет, причем субъекты РФ своими законами могут его снизить для определенных объектов и собственников (п. 4, подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК);
для движимого имущества – три года (п. 17.1 ст. 217 НК).

Также трехлетний срок установлен для недвижимости, которая получена (ст. 217.1 НК):

по наследству;
в дар от члена семьи и (или) близкого родственника;
в результате приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением и т.п.

Трехлетний срок установлен и для единственного жилья. Есть особенности для определения минимального срока владения при реновации, приобретении по ДДУ, образования жилья в результате раздела, перепланировки, реконструкции, объединения, для жилья, приобретенного с помощью маткапитала, и т.п. Это тоже надо учитывать.

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ

Команда BIZNESINALOGI

8603

24.09.2025

Однако вышесказанное не означает, что если, например, мама подарила на день рождения склад, то можно подождать три года, сдавая его в аренду (чтобы не простаивал, окупал сам себя), а потом спокойно продать без уплаты НДФЛ. Для нежилых объектов, которые используются в бизнесе (это могут быть склады, апартаменты, гаражи, машино-места и т.п.), надо соблюдать два условия для освобождения от НДФЛ (абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК):

срок длительного владения,
отсутствие фактов использования в бизнесе.

Если бизнес ИП связан с операциями с недвижимостью, то придется долго, упорно и без особых шансов на успех доказывать, что продажа именно этого объекта с бизнесом не связана. По умолчанию она будет считаться предпринимательским доходом (см., например, письма Минфина от 20.01.2025 № 03-04-05/3826, от 06.03.2024 № 03-04-05/20449, от 14.11.2022 № 03-04-05/110555 и многие другие).

Если же доход от продажи объекта, который не использовался в бизнесе, облагается НДФЛ, то можно заявить имущественный вычет в размере дохода, полученного от продажи (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

жилья, садовых домов, земли – не более 1 млн руб. в целом по всем таким объектам за год;
иной недвижимости – не более 250 000 руб. в целом по всем таким объектам за год.

Если у вас есть документы, подтверждающие затраты на покупку имущества, то вместо вычета можно уменьшить доходы на сумму подтвержденных затрат (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Надо, как уже было сказано, оценивать ситуацию не так, как хотелось бы (выгодно) вам, а так, как ее воспримут налоговики. Если вас не устраивает позиция ИФНС, то будьте готовы отстаивать свою правоту в суде, но предсказать исход процесса без оценки конкретной ситуации невозможно.

Вот несколько примеров того, когда ИП удалось доказать, что доход не имел отношения к бизнесу:

ИП продал квартиру, в которой жил, и это подтверждается документально (регистрация по месту проживания, свидетельства полиции) – см., например, постановление АС Поволжского округа от 26.11.2018 № Ф06-40130/2018. Шансы возрастают, если в тот период квартира была единственным жильем – см., например, письмо Минфина от 27.12.2023 № 03-04-05/126964, постановление АС Уральского округа от 19.06.2019 № Ф09-3313/19.
ИП приобрел одни объекты недвижимости в разное время и продал их для того, чтобы улучшить жилищные условия (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.02.2019 № Ф01-7184/2018).
Проданные квартиры изначально приобретались для личного пользования (постановление Второго ААС от 10.10.2018 № 02АП-6362/2018).
Объект был приобретен еще до регистрации в качестве ИП (см., например, постановления АС Северо-Кавказского округа от 05.03.2019 № Ф08-422/2019, Волго-Вятского округа от 18.02.2019 № Ф01-7184/2018).
Квартира реализована с убытком или по той же цене (постановления АС Уральского округа от 19.06.2019 № Ф09-3313/19, Двенадцатого ААС от 08.09.2021 № А12-9658/2021), потому что деньги были нужны срочно и на другое.
Продана квартира, полученная по наследству (постановление Двадцатого ААС от 25.06.2020 № 20АП-2539/2020).

Нет. Аргумент о том, что если в ЕГРИП не заявлен код ОКВЭД по операциям с недвижимостью, то продажа не может быть связана с бизнесом, довольно слабый. Если у ИФНС будут фактические доказательства того, что объект использовался в бизнесе, то данные ЕГРИП ничего не изменят.

Другое дело, если ИП докажет, например, что:

приобрел спорный нежилой объект для обмена на другой аналогичный нежилой объект;
не собирался использовать его в бизнесе, не ремонтировал и т.п.;
сделка носила разовый характер, не была направлена на систематическое получение прибыли;
полученный доход задекларирован по ф. 3-НДФЛ,

и наряду с этим в ЕГРИП нет кода ОКВЭД по операциям с недвижимостью – тогда да, при таких условиях есть шанс доказать, что сделка не имела отношения к бизнесу (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.05.2019 по делу № А75-8395/2018).

К слову, в приведенном примере из практики ИП продала нежилой объект – и все равно сумела доказать, что это доход, полученный не от бизнеса. Хотя обычно, если недвижимость по функциональному назначению предназначена для бизнеса (административное здание, склад, офис), это автоматически «переводит» доход от ее продажи в доход от бизнеса. У судов в данном случае преобладает линейная логика (см., например, определение ВС от 17.08.2015, дело № А26-2726/2014, постановления АС Поволжского округа от 14.08.2024 № Ф06-5736/2024, Центрального округа от 12.04.2023 № Ф10-1187/2023, Волго-Вятского округа от 02.02.2021 № Ф01-15807/2020, Северо-Кавказского округа от 11.06.2020 № Ф08-4082/2020 и многие другие).

Отсутствие в ЕГРП кодов по недвижимости не помешает судам признать, что ИП мог заниматься этим бизнесом, потому что, например:

неотражение в ЕГРИП вида деятельности не означает запрет на фактическое осуществление ИП этой деятельности (постановление АС Западно-Сибирского округа от 17.06.2019 № Ф04-2437/2019);
после регистрации ИП все виды его экономической деятельности могут рассматриваться как предпринимательская деятельность (постановление Двенадцатого ААС от 22.12.2023 № 12АП-10019/2023, оставлено без изменения постановлением АС Поволжского округа от 17.04.2024 № Ф06-1570/2024, ВС отказал в пересмотре – определение от 06.08.2024 № 306-ЭС24-12477).

И, уж конечно, отсутствие в ЕГРИП кода ОКВЭД по операциям с недвижимостью ничем не поможет, если у ИФНС будут доказательства, что:

объект использовался в бизнесе,
при этом в документах (реклама, акты, договоры и т.п.) фигурировал именно ИП, а не просто гражданин.

Да, налоговики считают именно так. И чтобы их переубедить, приходится судиться. В практике имеются успешные кейсы «снятия» бизнес-статуса, когда, например, жилплощадь:

сдавалась лишь эпизодически, на короткий срок, по необходимости, при этом в основном там проживал ИП, его родственники, семья (см., например, постановление АС Поволжского округа от 26.11.2018 № Ф06-40130/2018).
передавалась по разовой сделке в безвозмездное пользование (постановление АС Уральского округа от 25.04.2019 № Ф09-1765/19). Причем ИП на протяжении всего периода нахождения жилья в собственности платил налог на имущество. Т.е. не заявлял о том, что этот объект используется в бизнесе и его надо освободить от налога на имущество – а если заявлял, то это свидетельствует о том, что жилье в бизнесе использовалось (см. постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.12.2021 № Ф04-7854/2021).

Напоминаем: в России нет прецедентного права! Московский суд может считать так, нижегородский – иначе. Оценивая риски, всегда ориентируйтесь на свежую практику своего региона. И помните: нередко судьи одного арбитража выносят противоположные решения.