Имущественный вычет по жилью. Как распределить между супругами

Общие замечания

Имущественный налоговый вычет – это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, потраченные на решение жилищного вопроса. Государство позволяет уплатить налог в меньшей сумме, при определенных обстоятельствах – вернуть часть уже удержанных им сумм.

На налоговые вычеты можно уменьшить не все доходы, а лишь определенные их категории. У большинства граждан это доходы, облагаемые по основной налоговой базе (прежде всего белая зарплата).

В каких размерах применяется вычет?

Это зависит от оснований для уменьшения налоговой базы (подп. 3, 4 п. 1, подп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК).

Так, если вычет применяется при покупке (строительстве), то налоговая база уменьшается на сумму реальных расходов, но не более чем на 2 000 000 руб., а если вычет применяется к суммам на погашение процентов по целевому кредиту, то предельная сумма – 3 000 000 руб.

Если вычет не использован целиком

Чаще всего за один налоговый период (по НДФЛ это календарный год) применяется только часть вычета. Это не значит, что остаток сгорает – его можно перенести на последующие годы (п. 9 ст. 220 НК). Для полноты картины отметим, что пенсионеры вправе перенести остаток вычета «в прошлое», а именно на три налоговых периода, предшествующих году образования остатка.

При определенных условиях остаток вычета по покупке (строительству) можно перенести и на другой объект (подп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК, пп. 1–3 ст. 2 Закона № 212-ФЗ). А именно (оба условия обязательны):

Предположим, в 2020 году человек при строительстве жилого дома использовал лишь 1,5 млн руб. в виде вычета. В 2026 году человек приобрел квартиру – 500 тыс. руб. (остаток вычета) он может учесть применительно к новому объекту.

Когда можно дополучить имущественный вычет по жилью

Команда BIZNESINALOGI

576

16.07.2026

После того как имущественный вычет использован на 100%, повторно его получить нельзя (п. 11 ст. 220 НК).

Как супругам распределить сумму вычета

Предположим, что Маша и Витя, состоящие в официальном (зарегистрированном) браке, приобретают квартиру. Цена – 5,2 млн руб. Квартира оформляется на обоих супругов. Отметим, что даже если бы это было не так – допустим, право собственности на квартиру оформлено только на Машу, – в целях вычета это неважно. Если супруги не изменили законный режим общего имущества (например, заключив брачный договор), то квартира по умолчанию считается общей.

Что еще учитывать? Даже если у Маши и Вити нет брачного договора, т.е. у них все имущество, приобретенное в браке, является общим, для целей налогообложения супруги – это самостоятельные налогоплательщики. Поэтому, в частности, невозможно получить имущественный налоговый вычет одним из супругов путем уменьшения налоговой базы по НДФЛ другого супруга.

Также и у Маши, и у Вити есть по два независимых, личных лимита суммы вычетов: по 2 млн на покупку и по 3 млн – по процентам. И супруги могут согласовать способ распределения расходов для получения вычета, например:

Например, наши Маша и Витя купили квартиру за 5 200 000 руб. Представим для упрощения, что и Маша, и Витя получают только зарплату и она облагается НДФЛ по 13%. Они могут распределить расходы так, чтобы каждый супруг получил свой максимальный лимит:

а оставшиеся 1,2 млн стоимости квартиры в расчете вычета не участвуют, поскольку лимиты обоих исчерпаны.

Как заявить о распределении?

Как налоговая узнает о том, каким образом супруги «поделили» расходы? Надо подать заявление в свободной форме. Оно может выглядеть, например, так:

Внимание: если у Маши или у Вити нет доходов, по отношению к которым можно применить вычет, то нельзя просто «передать» свое право на вычет другому. Однако само по себе право на вычет никуда не исчезает: как только появится официальный доход, облагаемый НДФЛ, то можно будет и вычет заявить.

Распределение вычетов (варианты)

Чем дороже квартира, тем важнее правильно распределить расходы. Выше мы рассмотрели вариант с квартирой, которая стоит 5,2 млн руб., т.е. более 4 млн руб. (2 млн руб. + 2 млн руб.). И легко видеть, что в данной ситуации наиболее выгодное решение – это распределить расходы так, чтобы каждый супруг смог заявить максимальный лимит вычета.

А если квартира стоит 3 млн руб.? И в этом случае тоже есть свобода маневра: супруги смогут распределить расходы в любой пропорции – главное, чтобы в сумме получилось не более 3 млн руб.

Например:

Любой из этих вариантов законный и будет принят ИФНС. Что выбрать – зависит от желания супругов, а объективно – от того, у кого из них больше официальный доход.

А если квартира стоит меньше 2 млн руб.? Допустим, Маша и Витя купили жилье за 1 800 000 руб., что меньше личного лимита каждого супруга (2 млн руб.). Супруги могут выбрать следующие варианты:

Представляется, что если квартира дорогая, то разумно максимально задействовать лимиты обоих супругов, а если дешевле 2 млн, то выгоднее оформлять весь вычет на одного, чтобы второй сохранил право на вычет в будущем. Впрочем, решать вам.

Если квартира куплена до регистрации брака

Нередко бывает, что квартира приобретена в ипотеку до регистрации брака, и после регистрации муж или жена помогают выплачивать проценты. Например, Витя купил квартиру в ипотеку в 2022 году, в 2024-м женился на Маше. Со дня свадьбы они вместе гасят ежемесячные платежи (и основной долг, и проценты).

Но НК привязывает право на имущественный вычет к моменту приобретения имущества и возникновения расходов. Поскольку купля-продажа состоялась до брака, то по умолчанию квартира является личной, добрачной собственностью Вити. Тот факт, что теперь кредит погашается из общих средств семьи, дела не меняет, как не меняет и правовой режим этой квартиры (она не становится совместной собственностью автоматически), и факт того, что расходы на приобретение Витя понес единолично, до регистрации брака.

Маша просто помогает мужу гасить его личный долг, а весь имущественный вычет (и по стоимости жилья, и по процентам) может заявить только Витя. Так установлено законом, с этим согласны и в Минфине (см. письмо от 14.12.2020 № 03-04-07/109293).

О судьбе остатков «добрачного»

Другая, тоже довольно распространенная ситуация: у кого-то из супругов имеется остаток вычета. Допустим, что в 2022 году еще холостой Витя построил жилой дом и воспользовался вычетом в сумме 1,5 млн руб., т.е. у него остались неиспользованные 500 000 руб. Допустим также, что Маша вычетом никогда не пользовалась, т.е. ее лимит составляет полные 2 000 000 руб. В 2026 году супруги покупают новую квартиру.

Если налогоплательщик использовал право на вычет в размере меньше предельной суммы, то остаток можно учесть при приобретении нового объекта (абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК), при условии, что право на вычет по первому объекту возникло с 1 января 2014 г.

Поскольку новая квартира Маши и Вити приобретена в 2026 году, то супруги вправе получить имущественный налоговый вычет с учетом установленных ограничений, например:

Образец заявления работодателю о предоставлении имущественного вычета

Команда BIZNESINALOGI

5607

14.07.2025

Кто обращается за вычетом?

Каждый супруг обращается за своим вычетом самостоятельно. То есть придется формировать два отдельных пакета документов и подавать их:

• через своего работодателя (если только работодатель не применяет АУСН) в течение года;
• в ИФНС – по окончании года, подав декларацию 3-НДФЛ.

Подчеркнем: при оформлении вычета через работодателя все равно потребуется подтверждать право на вычет в ИФНС, т.е. подавать заявление и подтверждающие документы. Правда, декларация не нужна.

Для вычета потребуются документы, подтверждающие как право на вычет, так и понесенные расходы, в т.ч.:

Также следует приложить и копию свидетельства о браке, в особенности если у вас разные фамилии.