Аренда имущества у физлица: НДФЛ, НДС и риски

Любой человек вправе иметь имущество, распоряжаться им, получать доход, сдавая его в аренду, в т.ч. юридическим лицам. Проблема в том, что доход этот облагаемый, потому-то организациям «расслабляться» не стоит: аренда имущества у «физика» (без статуса ИП) может стать источником серьезных финансовых проблем.

Команда BIZNESINALOGI

Авторы статей и новостей

просмотров

комментариев 0

Чаще всего претензии налоговиков вызывает невыполнение обязанностей налогового агента. То есть когда арендатор – источник дохода для «физика» – не исчисляет, не удерживает, не перечисляет в бюджет НДФЛ, в некоторых случаях – страховые взносы. Следуют обычно доначисления, пени за несвоевременную уплату и штрафы.

Договор с самозанятым: как составить и что предусмотреть

Команда BIZNESINALOGI

4756

22.12.2025

Самозанятые, как правило, свои налоговые обязательства закрывают сами. Также с выплат им не надо удерживать страховые взносы на ОПС, ОМС, ВНиМ, а взносы на травматизм – только тогда, когда это предусмотрено договором с самозанятым. Вроде бы все прозрачно и безопасно. Но далеко не всегда.

Аренда движимого имущества у самозанятого

Можно ли арендовать у самозанятого авто (без экипажа!)? Облагается ли НПД доход от сдачи в аренду ТС? Да, облагается. Иными словами, при аренде авто у самозанятого выступать налоговым агентом не придется.

Доходы от сдачи в аренду коммерческого транспорта также могут облагаться НПД, если нет других препятствий (в Минфине не спорят, см. письмо от 19.07.2024 № 03-11-11/67581). То есть и в этом случае обязанностей налогового агента не возникает.

Аренда у сотрудника (в т.ч. бывшего)

Если фирма арендует транспорт у сотрудника, который числится в штате в настоящее время или уволился (уволен) менее двух лет назад, то могут возникнуть проблемы. Налоговики заявляют, что передача имущества в аренду работодателю (в т.ч. бывшему) – это услуга. И настаивают на том, что с дохода за аренду надо платить НДФЛ и страховые взносы, потому что этот доход не может облагаться НПД согласно п. 8 ч. 2 ст. 6 закона об НПД (см., например, письмо ФНС от 03.08.2021 № СД-4-3/10980).

Чтобы переубедить ИФНС, скорее всего, придется судиться. Положительные для налогоплательщиков кейсы имеются (постановления АС Поволжского округа от 10.02.2023 № Ф06-28340/2022, Московского округа от 13.11.2024 № Ф05-19288/2024, Западно-Сибирского округа от 04.04.2023 № Ф04-841/2023 и проч.), но то, что решил суд одного округа, может пойти вразрез с тем, что решил арбитраж другого.

Аренда или трудовые отношения

Если вы арендуете ТС с экипажем, т.е. не только берете в аренду авто, но и приобретаете у арендодателя-самозанятого услуги по его управлению (ст. 632 ГК), то очень вероятны обвинения в маскировке трудовых отношений.

Если вы решили арендовать авто с экипажем у своего работника (в т.ч. бывшего, в течение двух лет), то лучше сразу готовьтесь к тому, чтобы в части аренды ТС удерживать НДФЛ, а в части вознаграждения физлицу за услуги по эксплуатации ТС – НДФЛ и страховые взносы по ОПС, ОМС и ВНиМ (подп. 1.1 п. 1 ст. 420 НК), если предусмотрено договором – то и на травматизм (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Причины следующие:

доход от услуг, оказываемых работодателю (бывшему в течение двух лет тоже), бесспорно, не облагается НПД;
насчет того, что налоговики думают по поводу природы аренды, см. выше.

Оценивайте ваши отношения с самозанятыми с точки зрения налоговиков и ГИТ (потому что с ее стороны тоже возможны претензии). И если ваши отношения обладают признаками трудовых, в т.ч. если вы:

требовали от арендодателя регистрации в качестве самозанятого;
распределяете арендодателя (-ей) по маршрутам исходя из производственной необходимости;
определяете режим их труда и отдыха;
назначаете им руководителей из числа штатных сотрудников и т.п.,

то или пересматривайте ваши отношения (принимайте в штат), или готовьтесь платить НДФЛ (по общему правилу – без зачета уже уплаченного НПД, см. определение ВС от 03.02.2025 № 309-ЭС24-20306), пени, по ситуации – страховые взносы, штрафы по ст. 123 НК, а также по КоАП (ч. 4 ст. 5.27 КоАП). Не исключены и другие последствия, в т.ч. претензии от самого арендодателя, который неправильно понимал суть ваших договоренностей.

Аренда недвижимости у самозанятого

Если вы собираетесь арендовать жилое помещение у собственного сотрудника (бывшего, с которым расстались менее двух лет назад) для нужд фирмы – будьте готовы к претензиям и судам.

Но даже если вы арендуете помещение у самозанятого, который никакого отношения к вам не имеет, учитывайте следующие риски.

НПД облагаются только доходы от аренды жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона об НПД). Если человек, даже применяющий НПД, решит сдавать нежилую недвижимость (в т.ч. апартаменты!), то с этого дохода надо платить НДФЛ, а не НПД. Если при этом человек не имеет статуса ИП, то организация-арендатор выступает налоговым агентом по НДФЛ (ст. 226 НК) и должна удержать налог из вносимых ею арендных платежей и перечислить в бюджет.
Не следует арендовать жилье под офис у самозанятого. Некоторые до сих пор пытаются арендовать у самозанятых сотрудников, в т.ч. гендиректоров, квартиры под юрадрес, под офисы. Это уже целый букет рисков. Про аренду у сотрудников мы уже сказали, но есть еще опасность доначислений, пеней и штрафов, потому что нарушается допустимый режим использования помещения. Вот какие тезисы могут выдвинуть налоговики:
- жилые помещения предназначены исключительно для проживания людей (п. 2 ст. 288 ГК);
- юрлица могут использовать жилье именно для этого и ничего иного (п. 2 ст. 671 ГК);
- если собственник хочет предоставить свое помещение для, например, офиса, то сначала надо перевести объект в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК);
- фактическое превращение жилого помещения в нежилое – это использование жилья не по назначению (ст. 17 ЖК, п. 39 постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14);
- льготный режим налогообложения физических лиц в рамках НПД установлен для аренды только жилых помещений.
Следовательно, если жилье фактически предоставлено для бизнеса, то нет оснований облагать арендную плату НПД. Если арендодатель не является ИП, то организации придется удерживать НДФЛ, выступая налоговым агентом. Имеет ли смысл судиться – скорее всего, нет. Решений в пользу налоговиков довольно много, см., например, постановления:
- АС Северо-Западного округа от 20.03.2025 № Ф07-1757/2025, ВС отказался пересматривать (определение от 03.07.2025 № 307-ЭС25-5410);
- АС Северо-Западного округа от 25.01.2024 № Ф07-22403/2023, ВС отказался пересматривать (определение от 29.07.2024 № 307-ЭС24-5652);
- АС Уральского округа от 28.03.2024 № Ф09-9916/23 (ВС отказал в пересмотре, определение от 22.07.2024 № 309-ЭС24-10877).

Ну ОК, скажете вы, с самозанятыми в 2026 году все ясно. Можно же просто арендовать имущество у обычного «физика», без статуса ИП? Это безопаснее, поскольку вы как налоговый агент удерживаете НДФЛ и в некоторых случаях еще и страховые взносы (если «физик» оказывает еще и услуги, например, при аренде авто с экипажем, см. выше), но кое-какие риски есть, в особенности при работе со взаимозависимыми лицами.

Взаимозависимыми могут считаться любые юридические и физические лица, чьи отношения (какие угодно, семейные, подчинения, бизнес и т.п.) могут влиять на условия заключаемых ими сделок (ст. 105.1 НК).

Контроль цен

Например, при аренде имущества у работника, гендира, участника, т.е. взаимозависимых лиц, если условия отклоняются от рыночных (слишком дешево, слишком дорого), налоговики могут проверить цены на основании ст. 54.1 НК. Поскольку налоговый контроль цен на основании ст. 54.1 НК недостаточно формализирован, не имеет четко определенных условий, нормативных критериев, то попасть под него может кто угодно.

Так, например, ИФНС сочла, что организация существенно завышала расходы по договорам аренды недвижимости, которые были заключены со взаимозависимыми лицами. Экспертиза подтвердила сомнения – да, цены завышены более чем в 10 раз. Итог: доначисления налога на прибыль – более 30 млн руб., плюс штрафы и пени (постановление АС Поволжского округа от 15.03.2022 № Ф06-15514/2022, ВС отказал в пересмотре, определение от 06.07.2022 № 306-ЭС22-10691).

Обоснованность, подтвержденность, деловая цель

Расходы, которые вы учитываете, должны быть экономически обоснованными и документально подтвержденными (ст. 252 НК), эти критерии должны соблюдать не только плательщики налога на прибыль, но и упрощенцы (п. 2 ст. 346.16 НК, во взаимосвязи с п. 1 ст. 252 НК).

То есть если вы арендуете автомобиль или другое ТС, у вас должны быть документы, подтверждающие:

реальное использование имущества в бизнесе. Подчеркнем: не просто договор и акт приема-передачи, но и документы, подтверждающие реальную эксплуатацию (путевые, маршрутные листы, данные их журналов учета эксплуатации и т.п.);
наличие деловой цели, экономическую обоснованность. Скажем, необходимость привлечения дополнительного транспорта при увеличении объема перевозок и отсутствии возможности приобрести необходимые ТС в собственность;
рыночные условия арендной сделки.

В противном случае велик риск доначислений, пеней и штрафов (см., например, постановления Четырнадцатого ААС от 06.10.2020 № 14АП-503/2020, АС Северо-Западного округа от 04.02.2021 № Ф07-16335/2020 и т.п.).

Налоговая выгода, минимизация налогообложения не могут быть самостоятельными деловыми целями и тем более главными, основными, единственными целями налогоплательщика (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК, п. 9 постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53).

Предоставление в пользование жилых помещений не облагается НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК), так что арендатору – налоговому агенту можно не опасаться доначислений по этому налогу.

Насчет коммерческой недвижимости. Гражданина, даже не имеющего статуса ИП, но который фактически делает бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости, могут обязать заплатить с дохода еще и НДС (см., например, определение ВС от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, п. 10 тематического обзора, утв. постановлением Президиума ВС от 25.03.2026 № 4А/2026, письмо Минфина от 25.04.2022 № 03-07-14/37328).

Перечень обстоятельств, которые делают налогоплательщика налоговым агентом по НДС, закрыт (ст. 161 НК), и в нем нет такого основания, как уплата НДС за арендодателя – физическое лицо. Поэтому, если что, платить НДС будет физическое лицо, а не его арендатор.

Сдача квартиры в аренду: как находят тех, кто не платит налог

Команда BIZNESINALOGI

4558

19.06.2025