Договоры, которые заключаются часто, самые опасные. Бдительность притупляется, и потому в условия сделки «под шумок» протаскивают такие моменты, которые арендатору или арендодателю в принципе невыгодны, а то и опасны. Итак, что обязательно надо проверить в договоре аренды недвижимости, чтобы не рисковать?

Опасные условия в договоре аренды недвижимости

С кем вы договариваетесь?
Удивительно, но до сих пор некоторые не интересуются тем, на каком основании им сдают площадь в аренду. Всегда проверяйте выписки из ЕГРН, а если имеете дело не с собственником, то требуйте документы, подтверждающие право на сдачу в аренду (как минимум, контракт с собственником, согласие на субаренду).
Что арендуем, или о каком объекте речь?
В предмете договора условие об объекте должно быть буквально «разжевано», указывайте не просто кадастровый номер, но и максимально детально опишите помещение, указав не только адрес, но и этаж, площадь и т.п.
Если договор еще не начал исполняться, то арендодатель вправе подать иск об истребовании своего имущества из вашего якобы незаконного владения (ст. 301 ГК).
Если договор уже начал исполняться, т.е. как минимум вы вносили арендную плату, или арендодатель принял какое-то другое действие (например, вы с его согласия сделали косметический ремонт), то можно ссылаться на п. 3 ст. 432 ГК, который препятствует вышеописанным недобросовестным притязаниям арендодателя.
К договорам прикладывают выписки из ЕГРН и техплан, если последнего нет, а отказывать от договора не желаете, то требуйте что-то из более старых документов (кадастровый паспорт, техпаспорт БТИ) и обозначьте на нем арендуемое помещение. Так вы, помимо прочего, избежите ложных утверждений, что договор не заключен, и претензий относительно размеров арендной платы, установленной за квадратный метр.
Бессрочный договор – повод задуматься
Нередко бывает: долго ищешь хороший объект, наконец, находишь – а тут еще предлагают его в аренду без указания срока. На радостях можно потерять бдительность и согласиться.
Конечно, это можете сделать и вы, но и арендодатель тоже может. Устроит ли это вас – решайте сами.
Вам могут указать на то, что договор сроком от года и дальше необходимо регистрировать (это правда, ст. 609 ГК) и что это лишние траты (и это правда, с 1 января 2025 г. регистрация договора аренды в ЕГРН стоит 44 тыс. руб., закон от 29.10.2024 г. № 362-ФЗ). Однако, строго говоря, если договор должен быть зарегистрирован, то отсутствие регистрации делает его незаключенным (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК) – если стороны не начали его исполнять.
Если же исполнение уже принято (арендатор въехал в помещение, а арендодатель принимает платежи), даже при отсутствии обязательной регистрации договор аренды недвижимости нельзя назвать незаключенным. Однако в отношениях с третьими лицами арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор. В частности, не получится воспользоваться преимущественным правом пролонгировать отношения на новый срок (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, информационное письмо Президиума ВАС от 25.02.2014 г. № 165, постановление АС Московского округа от 30.03.2017 г. № Ф05-2423/2017).Сколько платить будете?
Аренда не может быть бесплатной – это аксиома (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК). Обязательно должен быть пункт о размере платы, иначе договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).
Относительно аренды помещений единичные разночтения в судебной практике бывают, некоторые судьи утверждают, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК неприменима и можно не указывать, сколько арендатору платить.
Но все же логика подсказывает, что надо прописывать прямо и форму и размер арендной платы, и условия относительно того, как она вносится, изменяется. Ведь помещение неразрывно связано со зданиями и сооружениями, а для аренды зданий и сооружений условие о цене является обязательным.
К тому же в отсутствии внятного условия о цене обязательно возникнет спор о том, за что уплачено, а за что нет.
На всякий случай напомним том, что уплата арендатором коммунальных платежей без какого-то встречного удовлетворения со стороны арендодателя – это не арендная плата (п. 12 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66).
Как часто повышается арендная плата?
Мы говорим «повышается», потому что урезание ее – вещь довольно редкая.
Разумеется, соглашение сторон возможно и чаще раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. № 73). На практике так происходит, например, при изменении определенных в договоре ставок, тарифов, экономических условий, в связи с инфляцией и т.п.
К вопросу о пролонгации
Несогласование условий о пролонгации договора не делает его незаключенным. Однако когда его срок истечет, то у арендатора может не оказаться возможности продлить его на тех же условиях, придется идти на менее выгодные. Конечно, такой риск наиболее актуален для ситуаций, когда помещение вам согласились сдать лишь на 11 месяцев, а у вас на него далеко идущие планы.
Если срок договора не определен, то считается, что он заключен на неопределенный срок и арендодатель сможет, предупредив за три месяца, «выселить» вас (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК).
Возместит ли арендодатель улучшения?
По умолчанию ГК устанавливает право арендатора получить возмещение трат на неотделимые улучшения – при условии, что они согласованы с арендодателем (п. 2, 3 ст. 623 ГК). Имеет смысл проследить, чтобы это правило осталось неизменным. Иначе, если вы собираетесь перестроить или переоборудовать помещения под свои нужды, не исключены потери.
Необходимо заранее оговорить, какие улучшения будут отделимыми, какие – нет, ведь ст. 623 ГК дает лишь общие указания о том, что какими считать. Вот, например, к каким отделениям относятся межкомнатные противопожарные двери? Очевидно, что отделить их можно, но характеристики помещения изменятся.
Если ничего не изменять, то арендатор, по общему правилу, сможет вносить любые отделимые улучшения, которые будут являться его собственностью. Исключения: улучшения, которые произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Они являются собственностью арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК).
Аналогичным образом неплохо всегда согласовывать, что считать неотделимыми улучшениями (например, перенос розеток, выключателей, прокладка вентиляции, установка систем дымоудаления, кондиционирования и т.п.), и оговаривать, что их арендатор вправе проводить лишь с согласия арендодателя, и определять, компенсируется ли их стоимость.
Поскольку на практике непросто провести грань между внесением неотделимых улучшений и капремонтом, этот момент надо уточнять в договоре: что считать капитальным ремонтом, что неотделимыми улучшениями.
В отсутствие каких-то условий в договоре действует общее правило: на возмещение неотделимых улучшений можно рассчитывать только при наличии предварительного согласия арендодателя (ст. 623 ГК).
А идеальный вариант: заранее оценить, что вы готовы сделать за свой счет, составить и согласовать смету.
Основания для расторжения договора
В интересах арендатора внимательно проследить за тем, чтобы в договоре не появилось каких-то дополнительных оснований для расторжения договора. Достаточно сделать указание на соглашение сторон и на основания, установленные законом (гл. 34 ГК).
Так, по требованию арендодателя по суду можно расторгнуть договор, если арендатор использует недвижимость не по назначению, с нарушениями; ухудшает его состояние, более двух раз подряд не внес арендную плату и т.п.
Если объект недвижимости оказался под сервитутом, о чем арендатор не был предупрежден, – это тоже основание потребовать расторжения договора.
Если арендодатель желает расширить список, установленный законом, то будет разумно потребовать того же для себя. То есть право отказаться от договора, например, должно быть и у арендатора (кстати, ст. 310 ГК позволяет установить плату за отказ, имейте в виду и это).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Итак, прежде чем подписать проект договора, предложенного вам арендодателем, проверьте, есть ли в нем существенные условия, не ухудшаются ли условия, нейтральные по умолчанию, не введены ли в текст невыгодные, несправедливые, не исключены ли выгодные, которые действуют по закону.