Опасные условия в договоре аренды недвижимости
Право
26.12.2024
Поделиться

Опасные условия в договоре аренды недвижимости

Договоры, которые заключаются часто, самые опасные. Бдительность притупляется, и потому в условия сделки «под шумок» протаскивают такие моменты, которые арендатору или арендодателю в принципе невыгодны, а то и опасны. Итак, что обязательно надо проверить в договоре аренды недвижимости, чтобы не рисковать?

Команда BIZNESINALOGI
Команда BIZNESINALOGI
Авторы статей и новостей
232
просмотра

Удивительно, но до сих пор некоторые не интересуются тем, на каком основании им сдают площадь в аренду. Всегда проверяйте выписки из ЕГРН, а если имеете дело не с собственником, то требуйте документы, подтверждающие право на сдачу в аренду (как минимум, контракт с собственником, согласие на субаренду).

В предмете договора условие об объекте должно быть буквально «разжевано», указывайте не просто кадастровый номер, но и максимально детально опишите помещение, указав не только адрес, но и этаж, площадь и т.п.

При неясности в описании объекта будет считаться, что по объекту вы не договорились, следовательно, и договор аренды не заключен (п. 3 ст. 607 ГК).

Если договор еще не начал исполняться, то арендодатель вправе подать иск об истребовании своего имущества из вашего якобы незаконного владения (ст. 301 ГК).

Если договор уже начал исполняться, т.е. как минимум вы вносили арендную плату, или арендодатель принял какое-то другое действие (например, вы с его согласия сделали косметический ремонт), то можно ссылаться на п. 3 ст. 432 ГК, который препятствует вышеописанным недобросовестным притязаниям арендодателя.

Если арендуется лишь часть помещения, то его надо индивидуализировать тоже, в частности, описав все здание (сооружение), и определить площадь, положение, границы арендуемой части как в договоре (словесно), так и на плане, обозначив границы.

К договорам прикладывают выписки из ЕГРН и техплан, если последнего нет, а отказывать от договора не желаете, то требуйте что-то из более старых документов (кадастровый паспорт, техпаспорт БТИ) и обозначьте на нем арендуемое помещение. Так вы, помимо прочего, избежите ложных утверждений, что договор не заключен, и претензий относительно размеров арендной платы, установленной за квадратный метр.

Нередко бывает: долго ищешь хороший объект, наконец, находишь – а тут еще предлагают его в аренду без указания срока. На радостях можно потерять бдительность и согласиться.

Но задумайтесь вот о чем: отказаться от бессрочного договора можно в любое время, без указания причин, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен в законе либо в договоре, п. 2 ст. 610 ГК).

Конечно, это можете сделать и вы, но и арендодатель тоже может. Устроит ли это вас – решайте сами.

Вам могут указать на то, что договор сроком от года и дальше необходимо регистрировать (это правда, ст. 609 ГК) и что это лишние траты (и это правда, с 1 января 2025 г. регистрация договора аренды в ЕГРН стоит 44 тыс. руб., закон от 29.10.2024 г. № 362-ФЗ). Однако, строго говоря, если договор должен быть зарегистрирован, то отсутствие регистрации делает его незаключенным (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК) – если стороны не начали его исполнять.

Если же исполнение уже принято (арендатор въехал в помещение, а арендодатель принимает платежи), даже при отсутствии обязательной регистрации договор аренды недвижимости нельзя назвать незаключенным. Однако в отношениях с третьими лицами арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор. В частности, не получится воспользоваться преимущественным правом пролонгировать отношения на новый срок (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, информационное письмо Президиума ВАС от 25.02.2014 г. № 165, постановление АС Московского округа от 30.03.2017 г. № Ф05-2423/2017).
Но есть еще нюанс: если здание сменит собственника, а тот не знал о наличии в нем арендаторов с незарегистрированными договорами, то собственник вправе потребовать освободить помещение (ст. 617 ГК, п. 5 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 г. № 49).

Аренда не может быть бесплатной – это аксиома (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК). Обязательно должен быть пункт о размере платы, иначе договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Относительно аренды помещений единичные разночтения в судебной практике бывают, некоторые судьи утверждают, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК неприменима и можно не указывать, сколько арендатору платить.

Но все же логика подсказывает, что надо прописывать прямо и форму и размер арендной платы, и условия относительно того, как она вносится, изменяется. Ведь помещение неразрывно связано со зданиями и сооружениями, а для аренды зданий и сооружений условие о цене является обязательным.

К тому же в отсутствии внятного условия о цене обязательно возникнет спор о том, за что уплачено, а за что нет.

Что особенно значимо, когда речь идет о внесении коммунальных платежей, НДС, платы за землю? Необходимо конкретизировать валюту платежа (логичнее, если это будет рубль, а не некие «у.е.», курс которых непредсказуем). Если коммунальные платежи вносит арендатор, то в договоре должно быть условие о том, кому он их перечисляет – напрямую поставщикам или арендодателю.

На всякий случай напомним том, что уплата арендатором коммунальных платежей без какого-то встречного удовлетворения со стороны арендодателя – это не арендная плата (п. 12 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66).

Мы говорим «повышается», потому что урезание ее – вещь довольно редкая.

Если вы ничего не закрепите в договоре, то будет действовать общее правило: повышать раз в год по соглашению (п. 3 ст. 614 ГК).

Разумеется, соглашение сторон возможно и чаще раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. № 73). На практике так происходит, например, при изменении определенных в договоре ставок, тарифов, экономических условий, в связи с инфляцией и т.п.

Несогласование условий о пролонгации договора не делает его незаключенным. Однако когда его срок истечет, то у арендатора может не оказаться возможности продлить его на тех же условиях, придется идти на менее выгодные. Конечно, такой риск наиболее актуален для ситуаций, когда помещение вам согласились сдать лишь на 11 месяцев, а у вас на него далеко идущие планы.

Если срок договора не определен, то считается, что он заключен на неопределенный срок и арендодатель сможет, предупредив за три месяца, «выселить» вас (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК).

Наиболее безопасной для арендатора выступает формулировка примерно такого вида: «В случае если за 30 календарных дней ни одна из Сторон не выскажет возражений, Договор считается пролонгированным на тот же срок на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное число раз».

По умолчанию ГК устанавливает право арендатора получить возмещение трат на неотделимые улучшения – при условии, что они согласованы с арендодателем (п. 2, 3 ст. 623 ГК). Имеет смысл проследить, чтобы это правило осталось неизменным. Иначе, если вы собираетесь перестроить или переоборудовать помещения под свои нужды, не исключены потери.

Необходимо заранее оговорить, какие улучшения будут отделимыми, какие – нет, ведь ст. 623 ГК дает лишь общие указания о том, что какими считать. Вот, например, к каким отделениям относятся межкомнатные противопожарные двери? Очевидно, что отделить их можно, но характеристики помещения изменятся.

Можно предложить такую формулировку: «Арендатор вправе без согласия Арендодателя производить любые отделимые улучшения арендованного имущества, которые являются собственностью арендатора и не подлежат компенсации. Стороны договорились считать отделимыми улучшениями _____________________________».

Если ничего не изменять, то арендатор, по общему правилу, сможет вносить любые отделимые улучшения, которые будут являться его собственностью. Исключения: улучшения, которые произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Они являются собственностью арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК).

Аналогичным образом неплохо всегда согласовывать, что считать неотделимыми улучшениями (например, перенос розеток, выключателей, прокладка вентиляции, установка систем дымоудаления, кондиционирования и т.п.), и оговаривать, что их арендатор вправе проводить лишь с согласия арендодателя, и определять, компенсируется ли их стоимость.

Поскольку на практике непросто провести грань между внесением неотделимых улучшений и капремонтом, этот момент надо уточнять в договоре: что считать капитальным ремонтом, что неотделимыми улучшениями.

Несмотря на то, что, по общему правилу, текущий ремонт – обязанность арендатора, а капитальный – арендодателя, эта норма может быть изменена договором. Если у вас нет желания за свой счет осуществлять капремонт, проверьте, чтобы этого не было.

В отсутствие каких-то условий в договоре действует общее правило: на возмещение неотделимых улучшений можно рассчитывать только при наличии предварительного согласия арендодателя (ст. 623 ГК).

А идеальный вариант: заранее оценить, что вы готовы сделать за свой счет, составить и согласовать смету.

В интересах арендатора внимательно проследить за тем, чтобы в договоре не появилось каких-то дополнительных оснований для расторжения договора. Достаточно сделать указание на соглашение сторон и на основания, установленные законом (гл. 34 ГК).

Так, по требованию арендодателя по суду можно расторгнуть договор, если арендатор использует недвижимость не по назначению, с нарушениями; ухудшает его состояние, более двух раз подряд не внес арендную плату и т.п.

Арендатор вправе потребовать того же, если арендодатель, в частности, чинит препятствия для использования имущества, само имущество передано с недостатками, которые вскрылись не сразу, не были оговорены при заключении договора, если арендодатель не делает капремонт, хотя по договору обязан и т.п.

Если объект недвижимости оказался под сервитутом, о чем арендатор не был предупрежден, – это тоже основание потребовать расторжения договора.

Если арендодатель желает расширить список, установленный законом, то будет разумно потребовать того же для себя. То есть право отказаться от договора, например, должно быть и у арендатора (кстати, ст. 310 ГК позволяет установить плату за отказ, имейте в виду и это).

Все те, которые вносятся в кадастр недвижимости. В частности, надо запросить выписку из ЕГРН, она подтверждает постановку на кадастровый учет арендуемого объекта, сделку, на основании которой к арендодателю перешло право на него, и т.п.
Несмотря на то что ст. 610 ГК не делает различий между сроками действия договора и аренды, это вещи неодинаковые. Срок действия договора – это временной промежуток, в течение которого действуют его условия (ст. 425, 610 ГК), срок аренды – это время, когда арендатор имеет право пользования (или владения и пользования) объектом (ст. 610 ГК). В договоре стоит оговаривать оба срока, и в особенности – конкретный срок передачи объекта (ст. 611 ГК).
Если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК, письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53).
Поскольку собственник обязан содержать свою собственность, то, если иное особо не указано в законе или не согласовано сторонами в договоре, капремонт должен делать арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК).
По умолчанию, если иное не предусмотрено договором (или законом), это обязанность арендатора (п. 2 ст. 616 ГК).
Если такое условие имеется в договоре. Как правило, необходимо также получение предварительного согласия арендодателя. Исключения составляют улучшения, которые произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Они являются собственностью арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК).
Достаточно за три месяца предупредить другую сторону (п. 2 ст. 610 ГК), причем согласие противоположной стороны не требуется, равно как и объяснение причин.
В таком случае ни одна сторона не вправе от него отказаться – остается лишь обращаться в суд (п. 1 ст. 310 ГК). Исключения – универсальные, т.е. применимые ко всем договорам, например, контрагент дал недостоверные заверения относительно сделки (например, ввел в заблуждение относительно своего права сдавать объект в субаренду) (п. 2 ст. 431.2 ГК).

Итак, прежде чем подписать проект договора, предложенного вам арендодателем, проверьте, есть ли в нем существенные условия, не ухудшаются ли условия, нейтральные по умолчанию, не введены ли в текст невыгодные, несправедливые, не исключены ли выгодные, которые действуют по закону.